Platzer Q2 2021 - Platsen är allt

Vandrat en del i fjällen på sista tiden bl.a. en bit på Kungsleden ifrån söder, men det har blivit lite andra turer här och där också. Linjediagram och ATH-bilder i all ära, men svensk natur är bra mer fantastisk.

Nu har dock Q2- rapporterna börjat komma nu så någon liten titt har man velat ta. Idag bl.a. Platzers. Fastighetsbolaget med fokus på Göteborg.

 

 

I Göteborg, liksom många andra av våra svenska storstäder, är trenden inflyttning och befolkningstillväxt. Så är ju inte läget på alla platser i Sverige. Det är stora skillnader här. Förfallna kåkar, nedlagda gamla butiker och skolor präglar en hel del orter i Sverige. Samtidigt råder, i mina ögon, stor trängsel i vissa delar av vårt land.

Det är också tydligt att på många håll är det säsongsboende som upptar platserna. Sommar/vinter stugor. Tyvärr ger inte det samma långsiktiga skattebas för kommunerna. Lika tydligt är det att läget, platsen, är allt i prissättning.

För samma pris som man kan få hundratals hektar får man knappt en liten tomt på andra. Som sagt. Läget, platsen, är allt. Nu är våra börsnoterade fastighetsbolag fokuserade på storstäderna. Man kan tycka att det är sjuka fastighetspriser, men ser man vad prissättningen är för en liten tomtplätt för byggandet av ett fritidshus på en sluttning/sjö och jämför det med vad du kan få för hus och mark ”på andra sidan berget” så blir det tydligt att det är läget folk betalar för. Samma sak i storstäderna. Det är städernas utbud av service, nöjen och jobb man betalar för.

Det är därmed svårt att göra en bedömning vad bolagens ”värde” på sina fastigheter är eller inte är. Allt beror på läget. Bolagen brukar göra internvärdering efter vald stipulerad norm. Platzer t.ex. åberopar IFRS13 nivå 3.

IFRS13 handlar om att man ska värdera en tillgång till ”verkligt värde”. D.v.s. har du köpt en tillgång för 100.000 och den anses stiga i pris med 20.000 så ska det nya ”verkliga värdet” noteras. Säg att du har ett mindre företag och redovisar enligt K2 då redovisas ju inte t.ex. finansiella anläggningstillgångar eller kortfristiga placeringar till ”verkligt värde”. På så sätt kan det finnas värden i dylika bolag som inte syns. Bokföring är som sagt ingen vetenskap och även om det finns regler inom de olika regelverken så är det fortfarande tolkningsbara. Ska inte gå in på goodwill och företagsförvärv, men ja värdering av tillgångar är inte självklar.

Hur som helst IFRS13 består av 3 nivåer där nivå 1 anses mest tillförlitlig och nivå 3 minst. Ska inte gå in på det, men vad fastighetsbolag värderar sina fastigheter till blir mer och mer komplicerat ju mer man läser på. Som lekman får man sätta sin tilltro till bolaget och främst utvärdera om man anser ledning och ekonomistyrning är trovärdig. Platzer värderar sina till 101,38 kr/aktie i sin senaste rapport. Trenden är då i alla fall att man ”bygger värde” då det stigit sen årsskiftet. Dock handlas man nu till ca 136 % av substansen.

Man har gjort en relativ stor affär och förvärvat fastigheter. Lite större vakans men ökade hyresintäkter skapar ett ökat förvaltningsresultat. Även den trenden bör ju vara positiv i ett fastighetsbolag. På mitt papper får jag det till 5,40/aktie rullande 12-månaders. Det ger en multipel på ca 25.

Belåningen är viktig i fastighetsbolag. Man anger en belåningsgrad på 49 % (48) vilket i min bok är helt ok. Man har fått ned snitträntan något till 2 % (2,1).

Platzer är ett litet innehav och ingår i den lilla ”korg” jag inhandlade förra året. Där har jag undan för undan avyttrat en del innehav för det blir lätt att jag ”samlar på mig” för mycket. Som det ser ut nu så får den exponering jag har kvar i ”korgen” ligga kvar, så även Platzer.

Det ligger kvar i nuläget främst för att jag är lat. Trots att förvaltningsresultatmultipeln fördubblats och att det på pappret är säljläge. Lite orationellt, jag vet. Men på sikt är jag inte orolig alls över Platzer, tvärt om. Jag är dock långt ifrån köpare här.

Några tankar om Platzer eller fastighetsbolag och deras värderingar överlag?