De amerikanska bankerna startade igång rapportsäsongen igår. Banker så som Citigroup, JP Morgan, Wells Fargo och Bank of America. En snabbtitt indikerar att visst har aktivitet dragits ned. Mindre inkomster från t.ex. IP och affärstransaktioner men också att man gynnats av högre ränteinkomster. Den amerikanska konsumenten verkar fortfarande shoppa på för fullt, medan bolånemarknaden dämpats i och med de högre räntorna.
Kommer vi se något liknande i Sverige? I Sverige har konsumenten ett tuffare läge. Finns många som inte är i arbete, samtidigt som vissa branscher behöver arbetskraft. Ett stort strukturellt fel. Vänster och höger kan tvista om orsakerna, men faktum kvarstår. Vi har också en inflation driven av urholkad krona och höjda energipriser. Folk har sett tillgångsinflation och glatt belånat sig fast köpkraften i sig inte ökat. Som sagt. Det ser tuffare ut i Sverige om lågkonjunkturen står runt hörnet.
Som första fastighetsbolag kom Atrium Ljungberg med sin rapport. Bolaget har fokus på kontor och handel i Stockholmsområdet.
Som väntat hade snitträntan stigit. 2,1 % ligger den på nu men belåningsgraden ligger kvar på ca 41 %.
Man skriver ”Vid inledningen av året var Riksbankens styrränta 0 % och efter några snabba höjningar uppgår den nu till 1,75 %. Riksbanken själva prognostiserar en styrränta om 2,5 % i början av 2023.” men också om att räntemarknaden prisar in högre ränta än så och en lågkonjunktur 2023.
Substansvärdet på fastigheterna steg ändå. Trots ändrade direktavkastningskrav. Anledningen stigande hyror.
Bortser man från värdeförändringar så kom resultatet ned
något. På dagens kurs handlas därmed Atrium Ljungberg på ca 14 gånger förvaltningsresultatet,
en direktavkastning på 3,9 % och till halva ”substansen”.Atrium Ljungberg brukar anses som ett kvalitetsbolag med fina fastigheter därav multipeln.
Vill man dra paralleller till 2007-2009 så var det så att det gick nedför kursmässigt även under 2007 sedan blev det rejält billigt under urblåsningen 2008. Som brukligt var det ganska höga värderingar 2006 och inledningen av 2007. Ett bolag som Atrium Ljungberg handlades till en bra ”premie” under 2006 likt många av våra fastighetsbolag gjort under 2021. Alltid lätt att säga i efterhand men historien visar att man ska alltid vara lite mindre ”aggressiv” med sina köp under goda tider. De sämsta affärerna görs nämligen då. Trots att känslan är det motsatta.
Hur som helst. Under 2007 trendade kursen ned ca 45 % och man kunde plocka upp bolaget till ”rabatt”. Inga större ränterörerelser för bolaget i sig. Snitträntan låg 2007 på 4,6 %.
Hösten 2008 kom sedan som många redan vet en rejäl urblåsning som sedan snabbt korrigerade sig, men där ett tag så kunde man plocka upp bolaget ytterligare ca 40 % ned.
Hur parerade bolaget 2008 då? Ja man tuggade på. Snittränta på 4,7 %. Belåningsgrad på ca 44 %. Man fick se sitt förvaltningsresultat sjunka ca 10 % under denna ”dramatiska” tid, men för övrigt så rörde det sig bra mycket mer i kurserna än de egentliga verksamheterna. 2009 redovisade man 25 % högre förvaltningsresultat. Marknaden lugnade ned sig och bolaget handlades åter på helt ok nivåer ett tag. Sedan tog det fart 2010 och framåt. 2015 och 2016 var det tämligen dyrt igen. O.s.v. o.s.v.
Omöjligt att veta framtiden, men hjulet går i likartat spår hela tiden. 2007-2009 fick man mer för pengarna än under 2006 och 2016. Blir det inte värre än så här så har du i alla fall plockat upp en del aktier till bra pris, förhoppningsvis. Blir det en urblåsning framöver a la 2008 så har du chansen till riktigt bra affärer. Hur du ska agera i olika scenarion ska du ha tänkt ut innan. Inte under.
Sedan gammalt brukar det gälla att desto kraftigare rörelser desto kortare långvarighet. Därav är det bra för en nybliven nettosparare att det långsamt blir billigare och billigare. Chansen är större att ackumulera mer då för sitt sparande. Än då det svänger väldigt, väldigt fort. Så misströsta ej. Har man redan en större portfölj slår det inte på samma sätt, men i regel har man då mer is i magen i och med den större erfarenheten.I regel har man mer klart för sig hur man agerar vid olika situationer och det blir inte samma stress.Undantag finns. Främst om man tagit mycket risk och nyttjat mycket belåning på "toppen".
