SBB - Svenskt Bolag som Berör

SBB, eller Svenskt Bolag som Berör, är ett bolag som det alltid händer mycket runt. Vare sig de expanderar i en uppåtgående marknad eller justerar för en nedåtgående. 

På senare tid har fokus varit på försäljningar. I ett försök att hantera det förändrade klimat som numera råder på låne- och räntemarknaden. I Q3-rapporten angavs en belåningsgrad på ca 47 % och en snittränta på 1,89 %. Man har enligt rapporten en hög andel lån med fast ränta och således tar det tid innan räntehöjningar slår igenom. Exemplet de drar till med i sin känslighetsanalys är att 2025 kan snitträntan landa på 3,07 %. När det gäller belåning så är det dock så mycket som kan gå fel. Det handlar om förfall, oförutsedda saker, lånekonstruktioner m.m. Därför är verksamheter som kräver stor lånefinansiering alltid, alltid mer riskfyllda än andra.

Nog om sådant. Vad är på gång då? Ja dels en storförsäljning. 49 % av ett nybildad dotterbolag där man packeterat sina fastigheter relaterade till utbildning säljs till Brookfield. Dotterbolaget kommer drivas och förvaltas av SBB och kallas EduCo. Enligt pressmeddelande kommer försäljningsintäkterna dra ned SBBs belåningsgrad till ca 42 %. Mer detaljer kring affären redogör VD för på en intervju via Aktiespararna. Länk här.

Sedan har vi ansamlandet av bostadsfastigheter i Amasten som avses delas ut. Amasten ska noteras på First North. Styrelseordförande där blir Jan-Erik Höjvall. Varit VD för vad som var förra Amasten tidigare tills han sa sig vilja gå i pension och flytta utomlands 2020. Tidigare var han i Rikshem och innan det i Akelius. Ylva Sarby Westman blir VD. Hon var tills hennes avhopp nyligen vice VD och CFO på Castellum en kort period. Innan det höll hon de rollerna på Kungsleden.  Som vi alla redan känner till. Det är en tämligen liten krets personer i fastighets-Sverige som rör sig runt på de här positionerna.

Utdelningen och notering av Amasten bör ske i början av 2023. 10 aktier (A eller B) av SBB ska ge rätt till 1 aktie i Amasten. Det lär packeteras ett och annat lån i det bolaget misstänker jag. Bokföringstekniskt så det bokförda värdet på utdelningen uppskattas till ca 12 miljarder. Mer siffror kommer säkert att gräva i tids nog.

En notering på sin plats kan vara att SBB uppskattar i Q3-rapporten, 2022, sitt värde på fastighetsbeståndet till 154,5 miljarder. SBB grundades 2016. I ”halvtid” , 2019 var värdet ca 70 miljarder. Oavsett hur det här slutar så kommer det berättas mycket historier om det.

SBB utgör en komponent i den fastighetskorg som köptes under den s.k. coronakrashen. Ökade sedan något under vad jag än så länge kallar 2022-marknaden. Tills X uppnåddes och mer ökning ej var möjlig p.g.a. riskprofilen. X är lika med en fördefinierad summa pengar. Nu hålls innehavet ihop med resten av korgen så ser vi var det tar vägen över åren.

Andra noteringar för framtiden är att SBB är en månadsutdelare som i nuläget ger ca 7,1 % i direktavkastning (utdelningar kan dock som alltid vara flyktiga). P/B 0,4

Andra fastighetssiffror P/B-mässigt är:

Hufvudstaden 1

Diös 0,9

Wallenstam 0,8

Fastpartner 0,8

Platzer 0,7

Brinova 0,7

Castellum 0,5

Balder 0,5

P/B bara för att ge en snabb ögonblicksbild och marknadssentiment.

 

Edit: Lästips om SBB och Embracer och dess oinvesterbarhet.

Positiva Q3-rapporter från bank och fastighet

Då har en del bolag rapporterat däribland fastighetsbolag så som Castellum, Platzer, Fastpartner m.fl.

På andra sidan ”räntegungan” så har även flera banker rapporterat så som Handelsbanken och Nordea.

Gjort noteringar, men utan att kopiera siffror här i ett inlägg så kan konstateras att någon fastighets/bank-kris inte verkar inträffa detta halvåret. Istället så har fokus flyttats till 2023 då konjunkturen förväntas vika.

Har man varit med lite fler månader än vad som kan räknas på fingrar och tår så vet man att konjunkturer kommer och går.

Lite klassiska sedelärande historia har vi fått höra. Så som fastighetsmagnaten som belånat sina aktier i uppåtgående marknad och nu fått sälja av stora innehav på botten. Tänka sig att den historien återkommer gång efter gång efter gång.

Återgår vi till lite bolagsprat så ser det helt ok ut för fastighetsbolagen trots stigande ränta. Även bankerna trivs bra i detta klimatet och verkar av allt att se välkapitaliserade. Det är viktigt speciellt om obligationsmarknaden är ljum.

Sven-Olof Johansson bjöd dessutom i sitt VD-ord på en framtidsscenario som verkar minst lika trovärdig som något annat. Dels ser han fortsatt stigande räntor, men också en indexuppräkning på ca 10 % på hyresintäkter. En inbromsning av konjunkturen 2023 som innebär snabbt fallande inflation och därmed t.o.m. sänkta räntor igen.

Det är för mig ett väldigt positivt scenario för lägg därtill om det kommer stor-investeras i Europa för att bygga och se till att man är mindre beroende av både rysk energi som kinesisk produktion. Får man dessutom ett scenario där seger uppnås för Ukraina gentemot deras aggressiva granne och återuppbyggnad kan påbörjas. Eventuellt delvis finansierad av USA så pratar vi en ekonomisk injektion liknande den efterkrigsboom på 50-60-talet. Då fick vi i och för sig  tillgång till billig energi. Olja. Vilket fick ett bakslag på 70-talet, men kan man bara denna gång se till att lära av historien och bygga energiproducerande tillgångar som man internt producerar, ej behöver importera, så kan det här bli riktigt, riktigt bra.

Sedan kommer det alltid komma kriser. Utvecklingen är aldrig sprikrak. Den tar och ska ta lite omvägar, men att inte våga investera i dessa tider när det finns så mycket möjligt positivt framöver. Ja enligt hur jag agerar och ser på det så missar man verkligen en chans till god avkastning framöver.

Noteringar kring några värderingsmultiplar

Vi vet ännu inte om 2022 kommer likna 2011 mest eller 2008-2009. D.v.s. är börsnedgången driven av kris-prat och oro eller kommer en verklig lågkonjunktur. Hur som helst kan det vara intressant med några nyckeltal värderingsmässigt.

Först några fastighetsbolag som fått se sina värderingar sjunka rejält. Inte sett något liknande sedan Finanskrisen. Följande är några exempel på multipeln på förvaltningsresultaten.

Balder 8

Castellum 9

Fastpartner 10

Wihlborg 10

Platzer 11

Under Finanskrisen handlades t.ex. Castellum på multipeln 10.

Tar vi en titt på kända serieförvärvare som också kan tyckas torde vara räntekänsliga så är värderingarna ännu inte på krisnivåer. Några exempel med PE multipel.

Lifco 26

Indutrade 27

Lagercrantz 31

Addtech 34

I de flesta fall är ej heller PS-talet tillbaka på pre-corona nivåer. Så här har oron inte varit lika stor.

Banker handlas på tämligen sunda nivåer. Om man räknar med att de ska handlas runt boken.

PB-talen är som följer.

Handelsbanken 1

Swedbank 1

Nordea 1,1

SEB 1,2

Tittar vi på investmentbolagen och deras rabatt. Låt oss ta Investor som exempel, så ligger den rabatten ganska nära på vad det historiska snittet varit. Med några undantag så är det liknande bland andra.

En titt på några industrijättarna så får vi följande PS (nyttjar PS här då det svänger mindre än PE)

SKF 0,8

Volvo 0,8

Sandvik 1,8

Alfa Laval 2,5

Atlas Copco B 3,8

Så syns det att vi nu närmar oss eller landat på pre-corona nivåer igen.

Summa summarum. Bland de flesta branscher så har bara det sträckta gummisnöret rekylerat tillbaka. Innan de enorma stimulanserna började pumpas ut fastän ingenting egentligen behövde byggas upp eller återställas.

Så nu, tack och lov, finns åter igen en hel del intressanta aktier att köpa. Om man är långsiktig.

 

 

Som bransch sticker fastighetsbranschen ut en hel del. Den har i flera fall krisvärdering över sig, men det kan man om man vill då utnyttja. Beroende på vad man har för tidshorisont.

Då allt fallit så finns även exempel på enskilda bolag som dragits med allt annat ner. Även om det är svårt att se logiken i att de ska tjäna väldigt mycket mindre. Det kan man också utnyttja.

Överlag kan man utnyttja att det i år är bättre köp-läge än förra året då så mycket var relativt dyrt så det var svårt att hitta köpvärda kandidater och man fick krysta fram köpbesluten. Nu är det enklare. Nu finns det något att öka i var och varannan dag, så fort man avsätter pengar till det.