Nu är det snart ett år sedan jag skrev något om REITs.
Det går att grotta ned sig hur mycket som helst, men grunden i en REIT (Real Estate Investment Trust) är att vinsten inte ackumuleras i bolaget utan så mycket som möjligt delas ut. Detta gör REITs intressanta för de som vill åt utdelningar, men gör samtidigt att bolaget självt inte kan växa stort på eget bevåg utan måste då oftast ta in pengar utifrån för att kunna växa (lån och/eller nyemissioner).
Enkelt förklarat. Om Berkshire Hathaway är ett bolag som behåller kassaflödena för att återinvestera så är REITs alltså dess motsats. De delar ut allt.
REITs har blivit populära då de ofta erbjudit pålitliga utdelningar, års, kvartals- eller månadsvis. I en miljö med sjunkande räntor så har REITs blivit ett intressant alternativ för många. I lagom portion kan det kanske vara en rimlig placering för att diversifiera sig. En sorts av högränte-placering som ger löpande utdelningar.
REITs klarar dock inte "svärfars-testet". Det skulle aldrig falla mig in att föreslå min svärfar en investering/placering som är så beroende av lån, ränteläget, med verksamhet i andra länder, relativt krångliga skatteregler och ganska svårläst redovisning.
Den ökade populariteten har dock gjort att det kommit en rad nya REITs och att investeringsformen spridit sig över världen. Det har också gjort att "kvalite" blivit dyrt. Många av de REITs som har en längre historik av stabila utdelningar prissätt numera till ganska höga priser,. Dess direktavkastning blir då inte längre något exceptionellt i jämförelse med t.ex. några av våra svenska utdelare.
Exempel på REITs med lång utdelningshistorik är (Namn - År av höjda utdelningar - Direktavkastning):
Federal Realty Investment Trust - 47 år - 2,4%
HCP - 30 år - 5,5%
Universal Health Realty Income - 28 år - 4,8%
National Retail Properties - 25 år - 4,2%
Realty Income - 22 år - 4,5%
Essex Property - 21 år - 2,5%
Urstadt Biddle Properties - 21 år - 4,5%
Det går naturligvis finna REITs med högre direktavkastning, med kortare historik. Jag tror dock det gäller att göra hemläxan rejält om man ska köpa någon REIT. Inte ens om man gör det så ska man ha allt för stor exponering till något enskilt bolag eller REITs överlag. Även den påläste utsätter sig här för en rad risker.
Tankar, noteringar och funderingar om aktier och investeringar
Visar inlägg med etikett REITs. Visa alla inlägg
Visar inlägg med etikett REITs. Visa alla inlägg
lördag 21 mars 2015
tisdag 8 april 2014
REITs
REITs (Real Estate Investment Trusts) är en bolagsform som syftar till att ta in kapital för att köpa fastigheter och/eller finansiera fastighetsaffärer. Minst 90% av vinsterna ska skickas vidare till ägarna i form av utdelningar. På detta sätt så slipper REITS enligt lagstiftningen att skatta för vinsten. REITs är m.a.o. en bolagsform för att slussa vidare kassaflödet från t.ex. uthyrning av fastigheter.
Redovisad vinst är inte egentligen intressant för REITs. Anledningen är för att det är just kassaflödena man är ute efter.
Resultaträkningen för en REIT består i grova drag av hyresintäkter, drift och underhållskostnader för fastigheterna, administrativa avgifter (till fastighetsförvaltare, managers, finansiella rådgivare o.s.v.), räntor samt avskrivningar.
Det är den sista delen, avskrivningar, som gör att vinsten är missledande i REITs. Fastigheterna bokförs till inköpsvärde men skrivs sedan av löpande. Som många fått erfara så sjunker dock fastigheter sällan i värde över någon längre tid utan har en tendens att öka. I en REITs resultaträkning så får det dock vinsten att sjunka. Ofta markant då det utgör en stor post.
Istället är branschstandard att använda FFO (Funds From Operation) som kan sägas vara vinsten + avskrivningar, för att få fram ett slags driftresultatet. Det är ju detta resultat som kan skiftas ut i reda pengar till ägarna.
Dock så är FFO inte helt rättvisande heller. IPO-kostnader, kostnader för köp av nya fastigheter o.s.v. har ju egentligen inte med själva driften att göra. Därför har många bolag någon modifierad FFO. En del kallar det AFFO (Adjusted Funds From Operation), CFFO (Core Funds From Operation) eller NFFO (Normalised Funds From Operation). Vad som ingår och inte ingår i dessa begrepp skiljer sig dock från bolag till bolag och vid en jämförelse mellan bolag gör man bäst att själv avgöra hur man vill räkna och sedan vara konsekvent. Att jämföra bolagens egna uppgifter med varandra kan vara ganska missvisande.
Kostnader för IPO nämnde jag ovan. Kan de verkligen vara så stora? Ja, för en del. Ofta redovisar REITS kraftiga intäktsökningar, stora förvärv et.c. men det man ska komma ihåg extra mycket då det gäller REITs är att tänka per aktie/andel. Förvärv måste i princip göras med hjälp av att man ger ut fler aktier/andelar. Det ger en utspädning över tid men i regel så växer bolaget så pass så det ändock lönar sig.
Eftersom REITs i princip delar ut allt så bygger man inte upp ett eget kapital över tid. Kapitalet kommer från investerare samt belåning. Det gör också att REITS i regel (såvida det inte gäller s.k. debt REITs) har en modest belåningsgrad på sina fastigheter. Man har inga möjligheter att bygga upp någon nämnvärd buffert inom bolaget. När/om det blåser motvindar så kan man tvingas att antingen låna till dåliga lånevillkor alternativt begära in mer pengar till låga emissionskurser. Sitta med 90% belåning på sina fastigheter då är inte att rekommendera. Därav ligger belåningen ofta under 60% för en s.k. equity REIT (REIT som tar in kapital för att köpa och hyra ut fastigheter). Jämfört med t.ex. vanliga fastighetsbolag så är belåningen därför i regel lägre.
Vad brukar locka hos en REIT då? Jo de höga utdelningarna och att de ger en exponering mot fastigheter utan att själv behöva gå igenom att vad det innebär med att köpa och hyra ut fastigheter. En REIT är ju i princip en samling fastigheter som man äger andelar i och där man får ut driftnetto, minus räntekostnader för belåningen, i handen.
För att få en bild över hur en REIT fungerar, tänk dig att du köper in dig i en hyresfastighet. Exempelvis använder du 50.000 kr av dina egna pengar och 50.000 kr i belåning till att köpa en andel i en hyresfastighet till ett värde av 100.000 kr.
Varje månad är kassaflödet som följande:
Hyror 1000 kr/mån
Drift- och underhållskostnader -500 kr/mån
Räntekostnader -200 kr/mån
Alltså 300 kr i överskott som skickas vidare till dig, andelsägaren (som investerat 50.000 kr) d.v.s ROI om 7,2% på årsbasis.
Ovanstående resonemang kan m.a.o. överföras till en REIT som sysslar med uthyrning av fastigheter.
En STOR brask-lapp dock. REITS har vunnit en kraftig popularitet under de senaste åren. Hög direktavkastning i kombination med billig finansiering (låga räntor) har pressat upp priserna på många REITs till ganska höga nivåer. Förr kunde man förvänta sig direktavkastningar på 6-8% (vilket är rimligt med tanke på att det i princip är den enda avkastning man får då bolaget inte bygger "interna värden" på samma sätt som andra bolag). Nu ger många bolag inte mer än 3-5%. Vilket egentligen inte är mer än vad många bolag som först skattar sina vinster för att sedan skicka vidare till ägare genom utdelningar klarar av.
Det är också skillnad på REIT och REIT. En del tjänar pengar på att hyra ut fastigheter, en del på att renovera upp, en del på att finansiera fastighetslån o.s.v. En sådan genomgång kan tänkas komma framöver.
Vad är din syn på REITs?
Redovisad vinst är inte egentligen intressant för REITs. Anledningen är för att det är just kassaflödena man är ute efter.
Resultaträkningen för en REIT består i grova drag av hyresintäkter, drift och underhållskostnader för fastigheterna, administrativa avgifter (till fastighetsförvaltare, managers, finansiella rådgivare o.s.v.), räntor samt avskrivningar.
Det är den sista delen, avskrivningar, som gör att vinsten är missledande i REITs. Fastigheterna bokförs till inköpsvärde men skrivs sedan av löpande. Som många fått erfara så sjunker dock fastigheter sällan i värde över någon längre tid utan har en tendens att öka. I en REITs resultaträkning så får det dock vinsten att sjunka. Ofta markant då det utgör en stor post.
Istället är branschstandard att använda FFO (Funds From Operation) som kan sägas vara vinsten + avskrivningar, för att få fram ett slags driftresultatet. Det är ju detta resultat som kan skiftas ut i reda pengar till ägarna.
Dock så är FFO inte helt rättvisande heller. IPO-kostnader, kostnader för köp av nya fastigheter o.s.v. har ju egentligen inte med själva driften att göra. Därför har många bolag någon modifierad FFO. En del kallar det AFFO (Adjusted Funds From Operation), CFFO (Core Funds From Operation) eller NFFO (Normalised Funds From Operation). Vad som ingår och inte ingår i dessa begrepp skiljer sig dock från bolag till bolag och vid en jämförelse mellan bolag gör man bäst att själv avgöra hur man vill räkna och sedan vara konsekvent. Att jämföra bolagens egna uppgifter med varandra kan vara ganska missvisande.
Kostnader för IPO nämnde jag ovan. Kan de verkligen vara så stora? Ja, för en del. Ofta redovisar REITS kraftiga intäktsökningar, stora förvärv et.c. men det man ska komma ihåg extra mycket då det gäller REITs är att tänka per aktie/andel. Förvärv måste i princip göras med hjälp av att man ger ut fler aktier/andelar. Det ger en utspädning över tid men i regel så växer bolaget så pass så det ändock lönar sig.
Eftersom REITs i princip delar ut allt så bygger man inte upp ett eget kapital över tid. Kapitalet kommer från investerare samt belåning. Det gör också att REITS i regel (såvida det inte gäller s.k. debt REITs) har en modest belåningsgrad på sina fastigheter. Man har inga möjligheter att bygga upp någon nämnvärd buffert inom bolaget. När/om det blåser motvindar så kan man tvingas att antingen låna till dåliga lånevillkor alternativt begära in mer pengar till låga emissionskurser. Sitta med 90% belåning på sina fastigheter då är inte att rekommendera. Därav ligger belåningen ofta under 60% för en s.k. equity REIT (REIT som tar in kapital för att köpa och hyra ut fastigheter). Jämfört med t.ex. vanliga fastighetsbolag så är belåningen därför i regel lägre.
Vad brukar locka hos en REIT då? Jo de höga utdelningarna och att de ger en exponering mot fastigheter utan att själv behöva gå igenom att vad det innebär med att köpa och hyra ut fastigheter. En REIT är ju i princip en samling fastigheter som man äger andelar i och där man får ut driftnetto, minus räntekostnader för belåningen, i handen.
För att få en bild över hur en REIT fungerar, tänk dig att du köper in dig i en hyresfastighet. Exempelvis använder du 50.000 kr av dina egna pengar och 50.000 kr i belåning till att köpa en andel i en hyresfastighet till ett värde av 100.000 kr.
Varje månad är kassaflödet som följande:
Hyror 1000 kr/mån
Drift- och underhållskostnader -500 kr/mån
Räntekostnader -200 kr/mån
Alltså 300 kr i överskott som skickas vidare till dig, andelsägaren (som investerat 50.000 kr) d.v.s ROI om 7,2% på årsbasis.
Ovanstående resonemang kan m.a.o. överföras till en REIT som sysslar med uthyrning av fastigheter.
En STOR brask-lapp dock. REITS har vunnit en kraftig popularitet under de senaste åren. Hög direktavkastning i kombination med billig finansiering (låga räntor) har pressat upp priserna på många REITs till ganska höga nivåer. Förr kunde man förvänta sig direktavkastningar på 6-8% (vilket är rimligt med tanke på att det i princip är den enda avkastning man får då bolaget inte bygger "interna värden" på samma sätt som andra bolag). Nu ger många bolag inte mer än 3-5%. Vilket egentligen inte är mer än vad många bolag som först skattar sina vinster för att sedan skicka vidare till ägare genom utdelningar klarar av.
Det är också skillnad på REIT och REIT. En del tjänar pengar på att hyra ut fastigheter, en del på att renovera upp, en del på att finansiera fastighetslån o.s.v. En sådan genomgång kan tänkas komma framöver.
Vad är din syn på REITs?
lördag 31 augusti 2013
MLPs och räntan
Tänkte göra ett instick kring MLPs (och även indirekt REITs) som jag noterat blivit populära hos flertalet bloggkollegor. Till att börja med vill jag påpeka att även jag finner de nuvarande direktavkastningsnivåerna för MLPs och REITs intressanta, men mitt "mål" är ju inte i första hand att bekräfta vad som verkar vara goda investeringsmöjligheter utan att försöka hitta potentiella problem. Se t.ex. mitt inlägg om Bloggarnas brus. När du ser någon vara positiv till något så fördubbla dina ansträngningar till att hitta svagheter i investeringen.Detta gäller egentligen både för ens egna ideer som för andras. Svårigheten med andras ideer och åsikter är dock att många av oss verkar ha en naturlig benägenhet att hålla med varandra. Det är troligen vår s.k. "reptilhjärna" som spökar. Vi vill vara en del av "gruppen".
Hur som helst, vidare till MLPs...
Utbudet på gas har växt i Nordamerika och USA producerar nu mer gas än man någonsin gjort förr i och med s.k. "fracking" vilket lett till inte bara lägre gaspriser (något som bl.a. kväveproducenter dragit fördel av) men också att flaskhalsar uppstått vad det gäller transportkapacitet (t.ex. via pipelines). Något som (i alla fall det korta perspektivet) verkar ha höjt lönsamheten för t.ex. MLPs (Master Limited Partnerships).
MLPs skickar vidare i stort sett alla pengar de tjänar till delägarna i form av utdelningar. Det är för denna funktion de hålls. Det betyder dock också att MLPs är beroende av externt kapital för att växa. En lågräntemiljö (där kapital är billigt) i kombination med ökad efterfrågan på den infrastruktur de erbjuder är därför en gyllene situation för MLPs. Det betyder också att MLPs riskerar att få det svårare vid perioder av höjd ränta. Den väldigt viktiga kostnaden för kapital blir ju då högre. Kapital som behövs för underhållsinvesteringar, investeringar i expansion o.s.v.
Det verkar också finnas en korrelation mellan MLPs och den s.k. "säkra räntan". Nedan hur direktavkastningen för MLPs rört sig i relation till 10-års räntan i USA. Som synes utgör Finanskrisen 2008-2009 en extrem period då alla värdepapper föll och direktavkastningarna sköt i höjden och räntan sänktes i panik.
I en miljö av räntehöjningar brukar alltså priset på MLP-andelar sjunka. Vilket också illustreras i grafen ovan. Direktavkastningen är ju en funktion av priset. När priset sjunker höjs direktavkastningen (under förutsättning att utdelningarna bibehålls).
Nu behöver en högre ränta som sagt inte betyda att utdelningarna från MLPs sjunker framöver. De kan bibehållas även om man kanske inte ska räkna med höjda utdelningar i någon större omfattning i en miljö som gör att MLPs får högre kostnader för drift och eventuell expansion. En högre ränta kan som sagt innebära att MLP-andelar blir billigare, d.v.s. att kursen sjunker. I alla fall verkar det vara det historiska mönstret. Samma mönster återkommer i REITs (Real Estate Investment Trusts).
Det som verkar ha hänt i nuläget är att "Mr Market" börjat prisa in räntehöjningar. Investerare förväntas sig höjda räntor. Därav har priset på inte minst REITs sjunkit kraftigt som är väldigt beroende av ränteläget. Hittills har "fallet" inte varit lika stort i MLPs, men de har också en bedömd gynnsamare situation i och med det högre produktion av gas i Nordamerika som kräver leverans. En risk här är att flaskhalsarna i infrastrukturen "löses upp" för snabbt, med fallande intjäning som följd. Sker det i kombination med höjd ränta så sitter man i en MLP i en tuff situation. Man får då mindre betalt samtidigt som kostnaden för drift och expansion ökar.
Hur ser du på MLPs framtid?
Hur som helst, vidare till MLPs...
Utbudet på gas har växt i Nordamerika och USA producerar nu mer gas än man någonsin gjort förr i och med s.k. "fracking" vilket lett till inte bara lägre gaspriser (något som bl.a. kväveproducenter dragit fördel av) men också att flaskhalsar uppstått vad det gäller transportkapacitet (t.ex. via pipelines). Något som (i alla fall det korta perspektivet) verkar ha höjt lönsamheten för t.ex. MLPs (Master Limited Partnerships).
MLPs skickar vidare i stort sett alla pengar de tjänar till delägarna i form av utdelningar. Det är för denna funktion de hålls. Det betyder dock också att MLPs är beroende av externt kapital för att växa. En lågräntemiljö (där kapital är billigt) i kombination med ökad efterfrågan på den infrastruktur de erbjuder är därför en gyllene situation för MLPs. Det betyder också att MLPs riskerar att få det svårare vid perioder av höjd ränta. Den väldigt viktiga kostnaden för kapital blir ju då högre. Kapital som behövs för underhållsinvesteringar, investeringar i expansion o.s.v.
Det verkar också finnas en korrelation mellan MLPs och den s.k. "säkra räntan". Nedan hur direktavkastningen för MLPs rört sig i relation till 10-års räntan i USA. Som synes utgör Finanskrisen 2008-2009 en extrem period då alla värdepapper föll och direktavkastningarna sköt i höjden och räntan sänktes i panik.
I en miljö av räntehöjningar brukar alltså priset på MLP-andelar sjunka. Vilket också illustreras i grafen ovan. Direktavkastningen är ju en funktion av priset. När priset sjunker höjs direktavkastningen (under förutsättning att utdelningarna bibehålls).
Nu behöver en högre ränta som sagt inte betyda att utdelningarna från MLPs sjunker framöver. De kan bibehållas även om man kanske inte ska räkna med höjda utdelningar i någon större omfattning i en miljö som gör att MLPs får högre kostnader för drift och eventuell expansion. En högre ränta kan som sagt innebära att MLP-andelar blir billigare, d.v.s. att kursen sjunker. I alla fall verkar det vara det historiska mönstret. Samma mönster återkommer i REITs (Real Estate Investment Trusts).
Det som verkar ha hänt i nuläget är att "Mr Market" börjat prisa in räntehöjningar. Investerare förväntas sig höjda räntor. Därav har priset på inte minst REITs sjunkit kraftigt som är väldigt beroende av ränteläget. Hittills har "fallet" inte varit lika stort i MLPs, men de har också en bedömd gynnsamare situation i och med det högre produktion av gas i Nordamerika som kräver leverans. En risk här är att flaskhalsarna i infrastrukturen "löses upp" för snabbt, med fallande intjäning som följd. Sker det i kombination med höjd ränta så sitter man i en MLP i en tuff situation. Man får då mindre betalt samtidigt som kostnaden för drift och expansion ökar.
Hur ser du på MLPs framtid?
Prenumerera på:
Inlägg (Atom)