REITs kan vara intressant men klarar inte svärfarstestet

Nu är det snart ett år sedan jag skrev något om REITs.

Det går att grotta ned sig hur mycket som helst, men grunden i en REIT (Real Estate Investment Trust) är att vinsten inte ackumuleras i bolaget utan så mycket som möjligt delas ut.  Detta gör REITs intressanta för de som vill åt utdelningar, men gör samtidigt att bolaget självt inte kan växa stort på eget bevåg utan måste då oftast ta in pengar utifrån för att kunna växa (lån och/eller nyemissioner).

Enkelt förklarat. Om Berkshire Hathaway är ett bolag som behåller kassaflödena för att återinvestera så är REITs alltså dess motsats. De delar ut allt.

REITs har blivit populära då de ofta erbjudit pålitliga utdelningar, års, kvartals- eller månadsvis. I en miljö med sjunkande räntor så har REITs blivit ett intressant alternativ för många. I lagom portion kan det kanske vara en rimlig placering för att diversifiera sig. En sorts av högränte-placering som ger löpande utdelningar.

REITs klarar dock inte "svärfars-testet". Det skulle aldrig falla mig in att föreslå  min svärfar en investering/placering som är så beroende av lån, ränteläget, med verksamhet i andra länder, relativt krångliga skatteregler och ganska svårläst redovisning.

Den ökade populariteten har dock gjort att det kommit en rad nya REITs och att investeringsformen spridit sig över världen. Det har också gjort att "kvalite" blivit dyrt. Många av de REITs som har en längre historik av stabila utdelningar prissätt numera till ganska höga priser,. Dess direktavkastning blir då inte längre något exceptionellt i jämförelse med t.ex. några av våra svenska utdelare.

Exempel på REITs med lång utdelningshistorik är (Namn - År av höjda utdelningar - Direktavkastning):

Federal Realty Investment Trust - 47 år - 2,4%
HCP - 30 år - 5,5%
Universal Health Realty Income - 28 år - 4,8%
National Retail Properties - 25 år - 4,2%
Realty Income - 22 år - 4,5%
Essex Property - 21 år - 2,5%
Urstadt Biddle Properties - 21 år - 4,5%

Det går naturligvis finna REITs med högre direktavkastning, med kortare historik. Jag tror dock det gäller att göra hemläxan rejält om man ska köpa någon REIT. Inte ens om man gör det så ska man ha allt för stor exponering till något enskilt bolag eller REITs överlag. Även den påläste utsätter sig här för en rad risker.