REITs

REITs (Real Estate Investment Trusts) är en bolagsform som syftar till att ta in kapital för att köpa fastigheter och/eller finansiera fastighetsaffärer. Minst 90% av vinsterna ska skickas vidare till ägarna i form av utdelningar. På detta sätt så slipper REITS enligt lagstiftningen att skatta för vinsten. REITs är m.a.o. en bolagsform för att slussa vidare kassaflödet från t.ex. uthyrning av fastigheter.

Redovisad vinst är inte egentligen intressant för REITs. Anledningen är för att det är just kassaflödena man är ute efter.

Resultaträkningen för en REIT består i grova drag av hyresintäkter, drift och underhållskostnader för fastigheterna, administrativa avgifter (till fastighetsförvaltare, managers, finansiella rådgivare o.s.v.), räntor samt avskrivningar.

Det är den sista delen, avskrivningar, som gör att vinsten är missledande i REITs. Fastigheterna bokförs till inköpsvärde men skrivs sedan av löpande. Som många fått erfara så sjunker dock fastigheter sällan i värde över någon längre tid utan har en tendens att öka. I en REITs resultaträkning så får det dock vinsten att sjunka. Ofta markant då det utgör en stor post.

Istället är branschstandard att använda FFO (Funds From Operation) som kan sägas vara vinsten + avskrivningar, för att få fram ett slags driftresultatet. Det är ju detta resultat som kan skiftas ut i reda pengar till ägarna.

Dock så är FFO inte helt rättvisande heller. IPO-kostnader, kostnader för köp av nya fastigheter o.s.v. har ju egentligen inte med själva driften att göra. Därför har många bolag någon modifierad FFO. En del kallar det AFFO (Adjusted Funds From Operation), CFFO (Core Funds From Operation) eller NFFO (Normalised Funds From Operation). Vad som ingår och inte ingår i dessa begrepp skiljer sig dock från bolag till bolag och vid en jämförelse mellan bolag gör man bäst att själv avgöra hur man vill räkna och sedan vara konsekvent. Att jämföra bolagens egna uppgifter med varandra kan vara ganska missvisande.

Kostnader för IPO nämnde jag ovan. Kan de verkligen vara så stora? Ja, för en del. Ofta redovisar REITS kraftiga intäktsökningar, stora förvärv et.c. men det man ska komma ihåg extra mycket då det gäller REITs är att tänka per aktie/andel. Förvärv måste i princip göras med hjälp av att man ger ut fler aktier/andelar. Det ger en utspädning över tid men i regel så växer bolaget så pass så det ändock lönar sig.

Eftersom REITs i princip delar ut allt så bygger man inte upp ett eget kapital över tid. Kapitalet kommer från investerare samt belåning. Det gör också att REITS i regel (såvida det inte gäller s.k. debt REITs) har en modest belåningsgrad på sina fastigheter. Man har inga möjligheter att bygga upp någon nämnvärd buffert inom bolaget. När/om det blåser motvindar så kan man tvingas att antingen låna till dåliga lånevillkor alternativt begära in mer pengar till låga emissionskurser. Sitta med 90% belåning på sina fastigheter då är inte att rekommendera. Därav ligger belåningen ofta under 60% för en s.k. equity REIT (REIT som tar in kapital för att köpa och hyra ut fastigheter). Jämfört med t.ex. vanliga fastighetsbolag så är belåningen därför i regel lägre.

Vad brukar locka hos en REIT då? Jo de höga utdelningarna och att de ger en exponering mot fastigheter utan att själv behöva gå igenom att vad det innebär med att köpa och hyra ut fastigheter. En REIT är ju i princip en samling fastigheter som man äger andelar i och där man får ut driftnetto, minus räntekostnader för belåningen, i handen.

För att få en bild över hur en REIT fungerar, tänk dig att du köper in dig i en hyresfastighet. Exempelvis använder du 50.000 kr av dina egna pengar och 50.000 kr i belåning till att köpa en andel i en hyresfastighet till ett värde av 100.000 kr.

Varje månad är kassaflödet som följande:

Hyror 1000 kr/mån

Drift- och underhållskostnader -500 kr/mån
Räntekostnader -200 kr/mån

Alltså 300 kr i överskott som skickas vidare till dig, andelsägaren (som investerat 50.000 kr) d.v.s ROI om 7,2% på årsbasis.

Ovanstående resonemang kan m.a.o. överföras till en REIT som sysslar med uthyrning av fastigheter.

En STOR brask-lapp dock. REITS har vunnit en kraftig popularitet under de senaste åren. Hög direktavkastning i kombination med billig finansiering (låga räntor) har pressat upp priserna på många REITs till ganska höga nivåer. Förr kunde man förvänta sig direktavkastningar på 6-8% (vilket är rimligt med tanke på att det i princip är den enda avkastning man får då bolaget inte bygger "interna värden" på samma sätt som andra bolag). Nu ger många bolag inte mer än 3-5%. Vilket egentligen inte är mer än vad många bolag som först skattar sina vinster för att sedan skicka vidare till ägare genom utdelningar klarar av.

Det är också skillnad på REIT och REIT. En del tjänar pengar på att hyra ut fastigheter, en del på att renovera upp, en del på att finansiera fastighetslån o.s.v. En sådan genomgång kan tänkas komma framöver.

Vad är din syn på REITs?