fredag 28 augusti 2020

Hufvudstaden Q2 2020


Hufvudstaden var sist ut att rapportera av den lilla korg av fastighetsbolag som numera finns i portföljen. Att utvecklingen skulle vara negativ var väntat. Det har också prisats in en hel del i kursutvecklingen redan. Den stora frågan är ju hur illa det kommer bli.

Första kvartalet bjöd ju på lägre förvaltningskostnad och en del nedskrivningar. Andra kvartalen följde samma trend.

Rullande förvaltningsresultat ligger nu på strax över 5 kr/aktie och redovisat substansvärde på 175 kr/aktie. Många av de större fastighetsbolagen värderas just nu mellan ca 8 och 30 gånger förvaltningsresultatet. Du har då allt ifrån norrländska butikslägen till innerstadskontor i den mixen. 

Hufvudstaden tillhör tillsammans med Fabege och Wallenstam de som värderas till lite högre multiplar. Diös är bland de lägsta. Oavsett vilket fastighetsbolag man valt att äga i dessa tider så är det så att de har inte alls hängt med i den kursutvecklingen som andra sektorer haft.

Lika poppis som fastighetsaktier var i början av året. Då det flödade in rekordsummor i fastighetsfonderna. Lika impopulära är de nu. En populär fond så som t.ex. Länsförsäkrignarnas fastighetfond har väl tappat ungefär 1/3 av sina medel under corona-krisen. Från ca 30 miljarder förvaltat till nu närmare 20 miljarder.  Det har varit rejält med utflöden med andra ord. Som vi alla vet så har pengaflöden stor påverkan på priset på aktier. 

Saker har en tendens att trenda. Det som gått upp blir ofta populärt och därmed flödar än mer pengar dit vilket driver på ytterligare uppgång o.s.v. Motvikten är att saker har också en tendens att jämviktspendla, men vi pratar om ett annat tidsperspektiv då. 

Det är bara att konstatera att fastigheter har ju inget ”momentum” i sig nu. Sektorn är iskall. Både fundamentalt som kursutvecklingsmässigt.

Hufvudstaden åkte på däng under 90-tals krisen och Lundberg tog sedan över ordförandeklubban efter Mats Qviberg. Därefter har den varit väldigt konservativt skött. Det var också under Lundbergs vakande ögon man lade om verksamheten så att fokus skulle vara på Stockholm och Göteborgs innerstad. Ingenting annat. Bort även med udda spekulationer och hög finansiell hävstång. Det har varit ett framgångsrecept och ett mer konservativt skött fastighetsbolag är nog svårt att bli delägare i.

Kommer corona knäcka bolaget? Jag har svårt att se det. En del på sociala medier pratar om att nu kommer det arbetas hemma. Kontorsdöden är här. Jag ser inte i min bekantskapskrets att de med chef eller chefsliknande positioner ser fram emot det. Mindre blir gjort är det jag fått höra. Möjligtvis är det andra som tycker det är bekvämt. Om produktiviteten sjunker är det värt att spara in några kronor på hyra då? Har svårt att se det.Egentligen kan det ju lika gärna slå tvärt om. Att större kontorsytor behövs om man ska ”pandemi-säkra” kontorsmiljöer. 

Att corona slagit mot handeln betvivlar jag inte. Ej heller att kontor tillfälligt har problem, men mig veterligen överskattar man ofta de förändringar som kommer ske i närtid.  

Det är egentligen hela huvudtesen med investeringarna i fastighetsbolagen nu. De har blivit utkastade i den allmänna paniken och man är fortfarande orolig. Folk brände sig på dem i den fastighetseufori som var och det dröjer antagligen ett tag innan pengaflödena vågar sig tillbaka. För någon med lite mer trendföljande strategier är det alltså ingen ide att äga fastighetsaktier än.

Fram till dess värderingen kanske än en gång blir orimligt dyr är jag helt nöjd med att äga några av de historiskt mest stabila bolagen som vi har på börsen.

Hur tänker du kring fastighetsaktier generellt eller Hufvudstaden specifikt?

5 kommentarer:

  1. Tog in Hufvudstaden på denna sida pandemiutbrottet. Är väldigt nöjd med den kurs jag gått in på. Oavsett hur hårt e-handel eller hemmajobbande kommer slå mot kontorsfastigheter och butiker så kommer de attraktivaste fastigheterna i centrala Stockholm alltid att attrahera hyresgäster, det är min bestämda övertygelse. Framtiden få utvisa om jag har rätt eller fel.

    SvaraRadera
  2. Ser att Hufvudstadens förvaltningsresultat sjunkit med 10% under första halvåret jämfört med ifjol. Med motsvarande sänkning på helåret ger det multipel på närmare 25. Så nog är folk beredda att betala för Sveriges finaste fastigheter, på börsen åtminstone!

    Jag har själv märkt hur konservativa finansieringar, skrämmade nog, tilltalar mig allt mindre idag. Lyssnade på Börspoddens intervju med Batljan och rycktes med som en sann ryggdunkare när en känga tilldelades Lundberg. Skulle därför gärna få en påminnelse om varför en belåningsgrad under 20% är att föredra i dagens ränteklimat med förväntat låg framtida ränta och varför man ska betala 25 gånger förvaltningsresultatet för det?

    Som jag minns bestod korgen fastighetsbolag av hufvudstaden, platzer, sbb och balder? Vilket av dessa bolag tycker du är mest attraktivt värderade idag? Utvecklingen har ju minst sagt tagit olika vägar sedan i våras.

    /N. Schneider

    SvaraRadera
  3. @N. Schneider - Observant. Castellum ska vara med också. Castellum har störst viktning i den lilla korgen men har kanske skrivit minst om dem. Framtiden är alltid osäker och den är som mest osäker när den ser som mest lättförutspådd ut. Jag har lite uppskattade "värden" på vart och ett av dem men behandlar dem som en "korg". Därav har jag ungefär lika viktning på dem förutom Castellum som jag gett "dubbel viktning". Även om jag kan tycka de fortsatt ser billiga ut så lägger jag inte ner mer pengar i dem nu. Eftersom det är svårt med värdeuppskattningar och sia om framtiden, så hade jag köpt i dagsläget hade jag agerat likadant och köpt en "korg" även om jag kanske tycker några ser billigare ut och några lite dyrare. I slutändan tror jag de kommer följa varandra hyfsat lika. Uppvärdering lär inte komma förrän pengar flödar in i fastighetsfonder igen och då lyfter det troligen de flesta "båtar". Man kan tycka att jag lika gärna borde köpt en fastighetsfond då. Visst, men jag gillar att jag får utdelningarna i näven direkt och kan bestämma vad jag ska köpa för dem. Inte att de återinvesteras i samma aktier av fondförvaltaren.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Förstår jag dig rätt om din investering i fastighetskorgen i huvudsak bygger på en återgång till det normala med inflöden till fastighetsfonder och sjunkande substansrabatter som följd? Eller försvarar bolagens kassaflöden din investering? Jag frågar för att jag tycker resonemanget om flöden är något jag inte riktigt känner igen på bloggen?

      /N. Schneider

      Radera
    2. @N. Schneider - Du har rätt. Det är en motvallsinvestering. Hade kraschen inte varit så hade jag antagligen varken köpt t.ex. fastigheter, Exxon, försvarsindustri mm i "normal" läget. Motvallsresonemanget är inget nytt i sig utan jag anammar det ibland till mindre positioner. Deere kanske var en av de tidigare exemplen på bloggen då det begav sig. Det kan dock få oproportionerligt utrymme i skrift i förhållande till storleken på innehaven eftersom det blir intressant att skriva om just då. Prissättning är ju alltid en funktion av flöden och var pengarna går. Inte minst på kort sikt, men på längre sikt så ska det enligt teorin röra sig runt bolagets värde. Jag ser ingen jätteuppsida på fastighetssidan. Ej heller hög tillväxt om man jämför vissa andra branscher, men det var en av positionerna jag tog under kraschen.

      Radera