SBB - Svenskt Bolag som Berör

SBB, eller Svenskt Bolag som Berör, är ett bolag som det alltid händer mycket runt. Vare sig de expanderar i en uppåtgående marknad eller justerar för en nedåtgående. 

På senare tid har fokus varit på försäljningar. I ett försök att hantera det förändrade klimat som numera råder på låne- och räntemarknaden. I Q3-rapporten angavs en belåningsgrad på ca 47 % och en snittränta på 1,89 %. Man har enligt rapporten en hög andel lån med fast ränta och således tar det tid innan räntehöjningar slår igenom. Exemplet de drar till med i sin känslighetsanalys är att 2025 kan snitträntan landa på 3,07 %. När det gäller belåning så är det dock så mycket som kan gå fel. Det handlar om förfall, oförutsedda saker, lånekonstruktioner m.m. Därför är verksamheter som kräver stor lånefinansiering alltid, alltid mer riskfyllda än andra.

Nog om sådant. Vad är på gång då? Ja dels en storförsäljning. 49 % av ett nybildad dotterbolag där man packeterat sina fastigheter relaterade till utbildning säljs till Brookfield. Dotterbolaget kommer drivas och förvaltas av SBB och kallas EduCo. Enligt pressmeddelande kommer försäljningsintäkterna dra ned SBBs belåningsgrad till ca 42 %. Mer detaljer kring affären redogör VD för på en intervju via Aktiespararna. Länk här.

Sedan har vi ansamlandet av bostadsfastigheter i Amasten som avses delas ut. Amasten ska noteras på First North. Styrelseordförande där blir Jan-Erik Höjvall. Varit VD för vad som var förra Amasten tidigare tills han sa sig vilja gå i pension och flytta utomlands 2020. Tidigare var han i Rikshem och innan det i Akelius. Ylva Sarby Westman blir VD. Hon var tills hennes avhopp nyligen vice VD och CFO på Castellum en kort period. Innan det höll hon de rollerna på Kungsleden.  Som vi alla redan känner till. Det är en tämligen liten krets personer i fastighets-Sverige som rör sig runt på de här positionerna.

Utdelningen och notering av Amasten bör ske i början av 2023. 10 aktier (A eller B) av SBB ska ge rätt till 1 aktie i Amasten. Det lär packeteras ett och annat lån i det bolaget misstänker jag. Bokföringstekniskt så det bokförda värdet på utdelningen uppskattas till ca 12 miljarder. Mer siffror kommer säkert att gräva i tids nog.

En notering på sin plats kan vara att SBB uppskattar i Q3-rapporten, 2022, sitt värde på fastighetsbeståndet till 154,5 miljarder. SBB grundades 2016. I ”halvtid” , 2019 var värdet ca 70 miljarder. Oavsett hur det här slutar så kommer det berättas mycket historier om det.

SBB utgör en komponent i den fastighetskorg som köptes under den s.k. coronakrashen. Ökade sedan något under vad jag än så länge kallar 2022-marknaden. Tills X uppnåddes och mer ökning ej var möjlig p.g.a. riskprofilen. X är lika med en fördefinierad summa pengar. Nu hålls innehavet ihop med resten av korgen så ser vi var det tar vägen över åren.

Andra noteringar för framtiden är att SBB är en månadsutdelare som i nuläget ger ca 7,1 % i direktavkastning (utdelningar kan dock som alltid vara flyktiga). P/B 0,4

Andra fastighetssiffror P/B-mässigt är:

Hufvudstaden 1

Diös 0,9

Wallenstam 0,8

Fastpartner 0,8

Platzer 0,7

Brinova 0,7

Castellum 0,5

Balder 0,5

P/B bara för att ge en snabb ögonblicksbild och marknadssentiment.

 

Edit: Lästips om SBB och Embracer och dess oinvesterbarhet.

Analys av Diös Fastigheter

Här kommer en enklare analys utifrån mina ratingkriterier av ännu ett av mina utdelningsbolag; Diös Fastigheter.

Diös Fastigheter är ett fastighetsförvaltande bolag med verksamhet i norra Sverige. Fastighetsbeståndet utgörs huvudsakligen av centralt belägna kommersiella fastigheter i sex norrländska städer. Diös har sitt säte i Östersund.

Large eller midcap eller motsvarande: Nej, noterat på OMX smallcap.

Tydlig ägare >20%: Nej inte riktigt. Diös är en gemensam satsning av några olika aktörer, vilket gör att det inte finns en huvudägare. Största ägaren är AB Person Invest med ca 17 % och Brinova med ca 16%, följt av Humlegården Holding med ca 14%. Än så länge verkar samarbetet fungera bra, men det hjälper inte för att uppnå investeringskriteriet.

Ger bolaget och förväntas det ge utdelningar? Ja, Diös ger utdelningar och det finns inga tecken på att de kommer sluta med detta.

Klarar sig verksamheten undan från påverkan av makro-faktorer så som råvarupriser, ränteläget och börssvängningar? Nej, lönsamheten i fastighetsverksamhet påverkas av ränteläget till stor del.

Klarar sig verksamheten utan att vara beroende av innovativ produktutveckling? Ja, som fastighetsbolag så behöver man ej vara innovativa.

Konjunktur-okänslig: Diös har visserligen gått med vinst samt gett utdelningar (ökande från 1,10/aktie 2006 till 1,75 2010) men då Diös inte har de föreskrivna bevisbara 10 åren så blir svaret nej på detta kriterium.

Är räntebärande skulder lägre än eget kapital? Nej, som fastighetsbolag brukar ha så har det hög andel av räntebärande skulder och är på så sätt extra känslig för ränteförändringar. Diös har ca 364 milj kr i räntebärande skulder att jämföra med eget kapital på 1518 milj kr.

Bättre än index? Detta får sägas vara ok. Diös ger i regel en ganska hög direktavkastning och utdelningstillväxten har över den tid bolaget verkat legat på över 10% i genomsnitt.

Förtroende för ledningen: Ja. Här har jag inget att anmärka.

Diös Fastigheter får godkänt på 4 kriterier av 9. Detta leder då till rating: C.


Slutsats

Med en C-rating platsar inte Diös Fastigheter i en långsiktig portfölj. Storleken och avsaknaden av någon längre historik står främst för denna bedömning. Diös rekommenderas m.a.o. inte till någon som håller på och bygga upp en portfölj av utdelningsaktier. Med sin mindre storlek och kortare historik finns det för många osäkerhets faktorer för att det ska vara värt det.

Diös Bokslutsrapport

Diös Fastigheter AB, det "lilla", smallcap registrerade, norrländska fastighetsbolaget har lämnat bokslutsrapport.

· Årets resultat efter skatt ökade till 233,9 Mkr (105,5), motsvarande 6,74 kr/aktie (3,06)

· Årets hyresintäkter uppgick till 486,0 Mkr (462,9)

· Förvaltningsresultatet uppgick till 128,3 Mkr (130,7)

· Värdeförändringar i fastigheter ökade till 173,9 Mkr (-52,4)

· Styrelsen föreslår en utdelning om 1,75 kr per aktie (1,75)1,75

VDs kommentarer:

"Diös rapport präglas i stort av den tillväxt bolaget har haft i form av genomförda fastighetsförvärv, slutförda förädlingsprojekt och positiv värdeförändring för fastigheterna.Förvaltningsresultatet uppgick till 128,3 Mkr vilket är positivt med hänsyn taget till ökade kostnader som följd av den kalla och snörika inledningen och avslutningen av året. Driftöverskottet ökade med 4,6 procent vilket till viss del är en effekt av de förvärv som genomfördes under fjärde kvartalet och flertalet av nyckeltalen har stärkts.


Vi har en spännande tid framför oss med en stark balansräkning som grund, vilket ger oss möjlighet till en fortsatt förädlings- och förvärvsstrategi. Under 2011 kommer bolaget att få full resultateffekt av de förvärv som genomfördes under hösten 2010"

Bolaget har funnits i min portfölj en längre tid. Diös har gett en stabil och stegrande avkastning (2006 1,10 kr, 2007 1,40 kr, 2008 1,40 kr, 2009 1,75 kr)och jag anser att rimligheten är stor att det kommer fortsätta så. Senaste "köpkurs" var deltagandet i emissionen i höstas där det inkomna kapitalet gick till förvärv av nya fastigheter.

Kurs i skrivande stund är 41,80. Det ger en direktavkastning på 4,2%. Mitt GAV (33 kr) ger 5,3%. Om GAV:et ligger kvar tror jag på en direktavkastning motsvarande 6% nästa år. Det är helt ok för ett fastighetsbolag.

Diös TR

Diös Fastigheter gör en nyemission pga köp av nya fastigheter. Jag har fått teckningsrätter. 29,20 kr kommer det kosta att teckna en ny aktie. Kursen idag slutade på 38 kr. Jag kommer utnyttja mina TR fullt ut.

Diös är ett ganska nystartat bolag samt tillhör ej large cap. Trots det sitter jag med ett litet innehav. Diös har stadigt ökat utdelningarna under årens lopp. För 2010 beräknar jag att bolaget kommer ge 1,75 kr i utdelning dvs samma belopp som för 2009. Det ger 6% direktavkastning på nyemissionskursen. 

 

Notering från 2010-11-16