SBB - Svenskt Bolag som Berör

SBB, eller Svenskt Bolag som Berör, är ett bolag som det alltid händer mycket runt. Vare sig de expanderar i en uppåtgående marknad eller justerar för en nedåtgående. 

På senare tid har fokus varit på försäljningar. I ett försök att hantera det förändrade klimat som numera råder på låne- och räntemarknaden. I Q3-rapporten angavs en belåningsgrad på ca 47 % och en snittränta på 1,89 %. Man har enligt rapporten en hög andel lån med fast ränta och således tar det tid innan räntehöjningar slår igenom. Exemplet de drar till med i sin känslighetsanalys är att 2025 kan snitträntan landa på 3,07 %. När det gäller belåning så är det dock så mycket som kan gå fel. Det handlar om förfall, oförutsedda saker, lånekonstruktioner m.m. Därför är verksamheter som kräver stor lånefinansiering alltid, alltid mer riskfyllda än andra.

Nog om sådant. Vad är på gång då? Ja dels en storförsäljning. 49 % av ett nybildad dotterbolag där man packeterat sina fastigheter relaterade till utbildning säljs till Brookfield. Dotterbolaget kommer drivas och förvaltas av SBB och kallas EduCo. Enligt pressmeddelande kommer försäljningsintäkterna dra ned SBBs belåningsgrad till ca 42 %. Mer detaljer kring affären redogör VD för på en intervju via Aktiespararna. Länk här.

Sedan har vi ansamlandet av bostadsfastigheter i Amasten som avses delas ut. Amasten ska noteras på First North. Styrelseordförande där blir Jan-Erik Höjvall. Varit VD för vad som var förra Amasten tidigare tills han sa sig vilja gå i pension och flytta utomlands 2020. Tidigare var han i Rikshem och innan det i Akelius. Ylva Sarby Westman blir VD. Hon var tills hennes avhopp nyligen vice VD och CFO på Castellum en kort period. Innan det höll hon de rollerna på Kungsleden.  Som vi alla redan känner till. Det är en tämligen liten krets personer i fastighets-Sverige som rör sig runt på de här positionerna.

Utdelningen och notering av Amasten bör ske i början av 2023. 10 aktier (A eller B) av SBB ska ge rätt till 1 aktie i Amasten. Det lär packeteras ett och annat lån i det bolaget misstänker jag. Bokföringstekniskt så det bokförda värdet på utdelningen uppskattas till ca 12 miljarder. Mer siffror kommer säkert att gräva i tids nog.

En notering på sin plats kan vara att SBB uppskattar i Q3-rapporten, 2022, sitt värde på fastighetsbeståndet till 154,5 miljarder. SBB grundades 2016. I ”halvtid” , 2019 var värdet ca 70 miljarder. Oavsett hur det här slutar så kommer det berättas mycket historier om det.

SBB utgör en komponent i den fastighetskorg som köptes under den s.k. coronakrashen. Ökade sedan något under vad jag än så länge kallar 2022-marknaden. Tills X uppnåddes och mer ökning ej var möjlig p.g.a. riskprofilen. X är lika med en fördefinierad summa pengar. Nu hålls innehavet ihop med resten av korgen så ser vi var det tar vägen över åren.

Andra noteringar för framtiden är att SBB är en månadsutdelare som i nuläget ger ca 7,1 % i direktavkastning (utdelningar kan dock som alltid vara flyktiga). P/B 0,4

Andra fastighetssiffror P/B-mässigt är:

Hufvudstaden 1

Diös 0,9

Wallenstam 0,8

Fastpartner 0,8

Platzer 0,7

Brinova 0,7

Castellum 0,5

Balder 0,5

P/B bara för att ge en snabb ögonblicksbild och marknadssentiment.

 

Edit: Lästips om SBB och Embracer och dess oinvesterbarhet.

Lundbergföretagen ett av fåtal som handlas till substansen

Lundbergföretagen är väl ett av fåtal investmentbolag som handlas på substansen eller strax under. Anledningen är väl troligen att det finns en del ”tråkiga” bolag i portföljen samt möjligtvis att en del ligger i övre spannet på vad som kan bedömas rimligt värderat. Dock kanske balanserat av annat som ligger lägre.

Indutrade är väl det bolag med lite mer ”fart” och består av ca en femtedel av portföljen. Som i andra serieförvärvare så har multipeltillväxten varit god och Indutrade värderas nu till ca PE 45. Innan alla stimulanser motsvarandes att världen utkämpade fullblodigt brinnande världskrig på nytt pumpades ut i samband med corona-krisen så låg snittet tidigare år mer på PE 21-22. De största fallhöjderna finns på höga multipel-bolag då något ”slår fel”.Bra att ha i åtanke i dylika bolag.

Annars består Lundbergföretagen av en hel del fastigheter. Slå ihop de onoterade med innehavet med Hufvudstaden och det blir drygt en tredjedel. Min uppfattning om denna del är att man här är både försiktiga som konservativa till skillnad från en del andra aktörer på fastighetsmarknaden. Denna del kommer sakta kunna takta på uppåt. Den lilla belåning man har har man också knutit till fastighetsportföljen och den är väldigt modest. 

Sedan finns två större betydande innehav, Holmen (ca en femtedel) och Industrivärden (ca en femtedel). Även om Holmen A nu handlas på P/B 1,6 med en direktavkastning på ca 2,5 % så är det inte en exceptionellt hög nivå. Samma med Industrivärden som handlas till ca 15 % rabatt till sin substans där bl.a. Sandvik och Volvo är stora komponenter. Dock vill jag nog påstå att de också har farit iväg lite i värdering med sina P/S multiplar om 3,1 respektive 1,1. Som det ser ut nu så får Lundbergföretagen i alla fall ca 3 % direktavkastning från Industrivärden och det tror jag man är nöjda med.

Lundbergföretagen är ju uppbyggt så att det hela tiden rinner in en ström med medel från olika håll och kanter. Man nyttjar väldigt låg belåning och har på så sätt väldigt låg finansiell risk. Istället för att ge sig ”ut på äventyr” väljer man att återinvestera sina medel i redan välkända bolag. Sänker ju även det risken på sitt sätt. Man sitter på allt ifrån cykliskt till tillväxt, fastighet som bank. Lägg till skogstillgångar och timmer så finns även lite råvaruexponering.

Inget av ovanstående är nytt. Lundberg taktar på som det har taktat på innan och det är nog så man får räkna med framåt också. Kan man leva med tanken att Lundberg kanske bara utvecklas strax över index över tid, men med tämligen låg risk så kan jag inte annat än tycka att bolaget har sin plats i en diversifierad portfölj.

Sedan är jag själv väldigt svag för exponering mot investmentbolag. Inte för att tjäna på plötsliga svängningar i kursrörelser utan för att de tenderar takta på och bygga värden ganska bra över tid.

Tankar om Lundbergföretagen?

Lundberg, aktieåterköp i Hufvudstaden, Holmen, Sålt Exxon, Thunderful

Kikat igenom några fler rapporter nu. Inte minst Lundbergs. Via Lundberg får man en hel del intressanta tillgångar i form av skog, fastigheter och investmenliknande bolag.

Fastighetsdelen består av noterade Hufvudstaden och den helägda, onoterade, rörelsen. Hufvudstaden har jag redan kommenterat men det som går att vidarutveckla är att där har man skrivit ned sina fastighetsvärden med ca 6 % och sänkt utdelningen.

Kursen har inte direkt gått uppåt i detta fastighetsbolag. Lundberg har trots att han varit på köpsidan i nästan varje annat innehavsbolag inte köpt fler aktier i Hufvudstaden. Dock har Hufvudstaden initierat ett återköps program där aktier motsvarande ca 2 % av akteistocken återköpts. Vilket i praktiken leder till att Lundberg ökat sin ägarandel utan att själv behöva köpa fler Hufvudstaden aktier. Ett par år så här så... Lundberg äger nu 46,2 % av kapitalandelen istället för tidigare  45,3 %, men det är ju inget som behöver påannonseras som de andra ”köpen”.

Hufvudstaden har bemyndigande om att förvärva 10 % av aktierna.Snittpriset 2020 för återköpen var 126 kr. Nyttjas hela det nuvarande bemyndigandet så äger man efteråt nästan exakt 50 % av Hufvudstaden. Skulle inte förvåna mig om sentimentet kvarstår kring aktien att man ökar bemyndigandet vad det lider och köper mer.

De helägda fastigheterna däremot har inte gått Hufvudstadens väg och skrivit ned. Där har man istället skrivit upp värdena med ca 3 %.

Kassaflödesmässigt så är det ju fastighetssidan som levererat pengaran till investmentbolaget också. Hufvudstaden ca 700 milj kr i utdelningar och den helägda rörelsen ca 1000 milj kr.

1300 milj kr har Lundberg köpt aktier för. Då mest i Industrivärden, Handelsbanken och Skanska.

Tittar vi lite närmare på Holmen så har bolaget investerat och bla förvärvat. För prislappen 1 miljard har man förvärvat Mattson som omsätter ca 2 miljarder och drar in ca 100 miljoner kr i rörelsevinst per år. Ett förvärv som ser bra ut och kommer ge bolaget ett ca 10 %-igt skjuts.

Nettoskulden är ca 6 %  på hela portföljen är vilket även om man bara ställer det gentemot fastighetsinnehavet är väldig lågt. Som det brukar.

Annat som kan vara värt att notera är att jag sålt allt i Exxon nu när värderingen kom upp i vad som i mina ögon bedömdes som ”rimligt”. Nu blev inte den bästa ”motvalls-affären” då dollarn försvagades under 2020, men  utdelningarna som kom in under tiden vägde upp för dollarförsvagningen . Det gick trots allt tjäna en liten slant på oljebolag om man såg till att köpa vid pessimism och lågt oljepris.

Thunderful är ett bolag som bevakas som också släppt rapport. Det intressanta där var egentligen kommentarer man kunnat läsa kring bolaget. Thunderful noterades på 50 kr. Enligt min servettkalkyl så ett ok pris givet risker och möjligheter. Sedan vandrade kursen uppåt och fördubblades på kort tid. Utan att en enda egentligen nyhet släpptes. Detta verkade folk vara rimligt?  

Sedan blir folk chockade när kursen kraftig faller då en rapport och någon form av nyhet äntligen kommer. Men egentligen fanns det ju ingenting som tydde på innan rapport att bolaget skulle vara/vuxit sig in i en värdering som skulle vara dubbel så hög. Egentligen var det väl uppgången innan som borde vara chockerande? Bolaget har ju i sak inte gjort mycket för att bygga värde under perioden.

Något mer? Nej. Jag har varit förhållandevis passiv och försökt läsa ikapp på rapporter. Hoppas få ner lite fler rapportkommentarer framöver.

Någon rapport du tyckt varit extra intressant?

Blandade noteringar - Kinnevik, Zalando, Hufvudstaden och Lundberg

Rapporterna och nyheterna väller in. Hinner ögna igenom en del och gör här några smärre noteringar.

Kinnevik

Kinnevik avser dela ut Zalando. Jag äger en hel del Kinnevik sedan länge. De ligger naturligtvis på en gammal hederlig depå. Det bedömda värdet på utskiftningen vid nyhetssläppet var 200 kr per Kinnevik-aktie.  

Hufvudstaden

Fastighetsbolaget med de centrumnära fastigheterna i Stockholm och Göteborg är väl den aktie i ”fastighetskorgen” som presterat sämst än så länge. Det var ju Castellum, Balder, Platzer, SBB och Hufvudstaden som köptes in då det föll som bäst. Balder har som sagt redan avyttrats då euforin började ta fart där igen.

Tittar vi rent verksamhetsmässigt på Hufvudstaden så kan man i bokslutsrapporten utläsa att förvaltningsresultatet sjönk för 2020. Centrumnära butiker och restauranger har ju varit dött under året p.g.a. pandemin. Man får väl lugnt säga att bolaget är en av pandemins förlorare.

Jag ser ingen ljusning kring detta förrän pandemin går mot sitt slut och samhället öppnar upp igen. Förvaltningsresultatet landade på 4,80 kr/aktie (5,49) och efter en del nedskrivningar av fastighetsvärden så är substansvärdet på dem 173 kr/aktie (185). Hyresvakansen (exkl projekt) ligger på 6,7 % (1,7). Balansräkningen är som vanligt stark med en belåning på 19 % men utdelningen sänktes ändå till 2,50 kr/aktie (3,90).

Som jag nämnt förut så är jag inte orolig över bolaget i sig. Jag kan tycka att en del saker i rapporten är lite väl drakoniska. Min gnagande känsla är att största risken är att Lundberg passar på att snappa upp hela bolaget. Lundberg är långsiktig och köper gärna tillgångar till rabatt och kan man sedan själv styra över hur den tillgången ska värderas så...

Som jag antyder så lutar jag åt att helt sonika byta ut Hufuvudstaden mot Lundbergöretagen och exponera mig på det sättet istället. Dels eliminerar jag mig mot ovanstående  risk. Dels så blir det rabatt på rabatten  inkl. exponering mot lite annat ”tillgångsbaserat”.Istället för att oroas över att Lundberg köper ut Hufvudstaden så kan jag ju hoppas. Vare sig eller så vinner man vid en vändning. Får se om jag hinner räkna lite mer på det idag.

Eftersom tillväxt värderas högt i dessa dagar så är Lundbergföretagen inte populära. Det är arketypen av en ”gubbaktie”.

Några tankar om Kinneviks utskiftning av Zalando eller Hufvudstaden/Lundberg?

Tidigt morgonkaffe och morgonreflektioner

Tidigt morgonkaffe idag.Får se om mer hinns med under dagen då. På börsfronten inte jättemycket nytt. Ändock har jag justerat lite på techfronten. Ubisoft fick stryka på foten. Förenklar portföljen lite. Istället ökat lite i Evolution Gaming. Kanske även blir lite mer Alphabet dagarna framöver.  Har inget emot Ubisoft, men måste börja förenkla portföljen något.

Fastighetsaktier verkar ha vaknat till kursmässigt under veckan. Konstigt det där va? Att alla plötsligt får för sig att det är bra att köpa dem just nu? I alla sorters fastighetsbolag? Som jag skrivit förut. Flöden påverkar. Det är naturligtvis inte så att fastighetsbolagen tryckte på en knapp i veckan samtidigt som gjorde att de började tjäna mer pengar än förra veckan. Faktum är att de tjänar i princip lika mycket nu som förrut och förvänta göra så fortsättningsvis med. Ungefär lika stabila som banker faktiskt, men de är inte lika ansatta som bankerna från politker och av populistiska strömningar.

I min s.k. experimentella investmentbolagsportfölj har det gjorts kvartalsjustering. De görs med tre månaders mellanrum. Konceptet går att följa bitvis via mitt sporadiskt utskickade e-brev. Har ju även gjort en konglomeratportfölj som utvärderas löpande. Konglomerat är ju inte så olika investmentbolagen. Finns många bra investmentbolag som konglomerat. De första åren jämförde jag mig med vårt vanligaste index, men investmentbolagen går ju som grupp mycket bättre. Även om det finns enksilda surdegar bland dem.

Nu väntar bara på att någon ska ringa och erbjuda mig ett förvaltarjobb och att jag då får i uppgift att fyra gånger per år logga in på en fondägd depå och där köpa investmentbolag i en förutbestämd takt och strategi. Har ju visat sig att denna otroligt lata-strategi ändå slår index över tid. Tråkigt? Ja ,men väldigt, väldigt effektivt.

Appropå flöden så flödar inte oljan inte lika ymnigt längre. Det märks på Exxon. Som av en händelse också Exxon-aktien åkt ur några index. I ETF och index-handelns förlovade värld så märks även det på aktiekursen. I nuläget är ju Exxon-innehavet en av många positioner som togs under corona-kraschen så dess enskilda påverkan på portföljen är knappt märkbar. Utvecklingen gör det dock lockande att gräva djupare här och kanske öka på dessa nivåer. Med sådan motvind så får man dock räkna med ett längre tidsperspektiv om man ska ge sig på motvallsinvesteringar som denna.  

Bolagsanalyser har det inte blivit så många nya av på sista tiden. Faktum är att i denna kraftiga börshaus med pengar som pumpas in och alla är otroligt positiva till utsikterna på börsen och hur lätt det är att tjäna pengar så är det som tuffast med bra analyser. I princip skulle man som skribent kunna skriva om 5 random tillväxtsbolag och chanserna skulle vara goda att i alla fall 4 av 5 kommer gå bra de närmsta kvartalen. Voila! Så är man ett geni.

Mjae. Jag köper inte riktigt det.Jag har sett för många upp och ner för det. Som jag brukar säga. Det är inte pengarna i början du tjänar som gör den stora skillnaden på din portfölj.  Det är uthålligheten i strategin över tid som gör den stora skillnaden. Jag bara nämner det så får man göra vad man vill med de reflektionerna. De kommer ifrån att jag har märkt att det finns fler aktiegenier i min bekantskapskrets än någonsin tidigare. Samtidigt har de precis börjat sin aktiespararkarriär.

Hoppas du får en trevlig fredag!

Hufvudstaden Q2 2020

Hufvudstaden var sist ut att rapportera av den lilla korg av fastighetsbolag som numera finns i portföljen. Att utvecklingen skulle vara negativ var väntat. Det har också prisats in en hel del i kursutvecklingen redan. Den stora frågan är ju hur illa det kommer bli.

Första kvartalet bjöd ju på lägre förvaltningskostnad och en del nedskrivningar. Andra kvartalen följde samma trend.

Rullande förvaltningsresultat ligger nu på strax över 5 kr/aktie och redovisat substansvärde på 175 kr/aktie. Många av de större fastighetsbolagen värderas just nu mellan ca 8 och 30 gånger förvaltningsresultatet. Du har då allt ifrån norrländska butikslägen till innerstadskontor i den mixen. 

Hufvudstaden tillhör tillsammans med Fabege och Wallenstam de som värderas till lite högre multiplar. Diös är bland de lägsta. Oavsett vilket fastighetsbolag man valt att äga i dessa tider så är det så att de har inte alls hängt med i den kursutvecklingen som andra sektorer haft.

Lika poppis som fastighetsaktier var i början av året. Då det flödade in rekordsummor i fastighetsfonderna. Lika impopulära är de nu. En populär fond så som t.ex. Länsförsäkrignarnas fastighetfond har väl tappat ungefär 1/3 av sina medel under corona-krisen. Från ca 30 miljarder förvaltat till nu närmare 20 miljarder.  Det har varit rejält med utflöden med andra ord. Som vi alla vet så har pengaflöden stor påverkan på priset på aktier. 

Saker har en tendens att trenda. Det som gått upp blir ofta populärt och därmed flödar än mer pengar dit vilket driver på ytterligare uppgång o.s.v. Motvikten är att saker har också en tendens att jämviktspendla, men vi pratar om ett annat tidsperspektiv då. 

Det är bara att konstatera att fastigheter har ju inget ”momentum” i sig nu. Sektorn är iskall. Både fundamentalt som kursutvecklingsmässigt.

Hufvudstaden åkte på däng under 90-tals krisen och Lundberg tog sedan över ordförandeklubban efter Mats Qviberg. Därefter har den varit väldigt konservativt skött. Det var också under Lundbergs vakande ögon man lade om verksamheten så att fokus skulle vara på Stockholm och Göteborgs innerstad. Ingenting annat. Bort även med udda spekulationer och hög finansiell hävstång. Det har varit ett framgångsrecept och ett mer konservativt skött fastighetsbolag är nog svårt att bli delägare i.

Kommer corona knäcka bolaget? Jag har svårt att se det. En del på sociala medier pratar om att nu kommer det arbetas hemma. Kontorsdöden är här. Jag ser inte i min bekantskapskrets att de med chef eller chefsliknande positioner ser fram emot det. Mindre blir gjort är det jag fått höra. Möjligtvis är det andra som tycker det är bekvämt. Om produktiviteten sjunker är det värt att spara in några kronor på hyra då? Har svårt att se det.Egentligen kan det ju lika gärna slå tvärt om. Att större kontorsytor behövs om man ska ”pandemi-säkra” kontorsmiljöer. 

Att corona slagit mot handeln betvivlar jag inte. Ej heller att kontor tillfälligt har problem, men mig veterligen överskattar man ofta de förändringar som kommer ske i närtid.  

Det är egentligen hela huvudtesen med investeringarna i fastighetsbolagen nu. De har blivit utkastade i den allmänna paniken och man är fortfarande orolig. Folk brände sig på dem i den fastighetseufori som var och det dröjer antagligen ett tag innan pengaflödena vågar sig tillbaka. För någon med lite mer trendföljande strategier är det alltså ingen ide att äga fastighetsaktier än.

Fram till dess värderingen kanske än en gång blir orimligt dyr är jag helt nöjd med att äga några av de historiskt mest stabila bolagen som vi har på börsen.

Hur tänker du kring fastighetsaktier generellt eller Hufvudstaden specifikt?