lördag 21 mars 2015

REITs kan vara intressant men klarar inte svärfarstestet

Nu är det snart ett år sedan jag skrev något om REITs.

Det går att grotta ned sig hur mycket som helst, men grunden i en REIT (Real Estate Investment Trust) är att vinsten inte ackumuleras i bolaget utan så mycket som möjligt delas ut.  Detta gör REITs intressanta för de som vill åt utdelningar, men gör samtidigt att bolaget självt inte kan växa stort på eget bevåg utan måste då oftast ta in pengar utifrån för att kunna växa (lån och/eller nyemissioner).

Enkelt förklarat. Om Berkshire Hathaway är ett bolag som behåller kassaflödena för att återinvestera så är REITs alltså dess motsats. De delar ut allt.

REITs har blivit populära då de ofta erbjudit pålitliga utdelningar, års, kvartals- eller månadsvis. I en miljö med sjunkande räntor så har REITs blivit ett intressant alternativ för många. I lagom portion kan det kanske vara en rimlig placering för att diversifiera sig. En sorts av högränte-placering som ger löpande utdelningar.

REITs klarar dock inte "svärfars-testet". Det skulle aldrig falla mig in att föreslå  min svärfar en investering/placering som är så beroende av lån, ränteläget, med verksamhet i andra länder, relativt krångliga skatteregler och ganska svårläst redovisning.

Den ökade populariteten har dock gjort att det kommit en rad nya REITs och att investeringsformen spridit sig över världen. Det har också gjort att "kvalite" blivit dyrt. Många av de REITs som har en längre historik av stabila utdelningar prissätt numera till ganska höga priser,. Dess direktavkastning blir då inte längre något exceptionellt i jämförelse med t.ex. några av våra svenska utdelare.

Exempel på REITs med lång utdelningshistorik är (Namn - År av höjda utdelningar - Direktavkastning):

Federal Realty Investment Trust - 47 år - 2,4%
HCP - 30 år - 5,5%
Universal Health Realty Income - 28 år - 4,8%
National Retail Properties - 25 år - 4,2%
Realty Income - 22 år - 4,5%
Essex Property - 21 år - 2,5%
Urstadt Biddle Properties - 21 år - 4,5%

Det går naturligvis finna REITs med högre direktavkastning, med kortare historik. Jag tror dock det gäller att göra hemläxan rejält om man ska köpa någon REIT. Inte ens om man gör det så ska man ha allt för stor exponering till något enskilt bolag eller REITs överlag. Även den påläste utsätter sig här för en rad risker.

17 kommentarer:

  1. Har REITS spridit sig över hela världen? Som jag har förstått är detta en unik bolagsform skapade av US kongressen som inser att mark (real estate) är den säkraste form av investering och vill att vanliga människor ska ha något någorlunda trygg att grunda sin pension sparande på.
    Därmed vill de inte att pengar ska försvinna i lednings fickor eller galna investeringar, utan att gå direkt till spararna i stället.
    Klart alla måste göra sin hemläxa när man investera, men jag tycker att din tveksamhet mot REITs är överdrivit.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Beror iofs vad man menar med hela världen, men REITS finns nu mera i fler länder än USA. Länder så som Kanada, Singapore, Japan, Storbritannien, Nigeria, Brasilien, Pakistan, Tyskland... så de flesta hörnen täcks in och så unikt är det inte längre. Pengar kan gå ned i ledningens fickor och galna investeringar kan göras ändå oberoende av om vinsten beskattas eller ej.

      Radera
    2. Jag är inte tveksam per automatik i alla lägen. Det kan fungera med REITs som del i en portfölj men det är en typ av placering som jag tycker man ska vara försiktig med. Det känns långt mer bättre att ge svärfar rådet att köpa HM då det råder turbulens på börsen än att ge rådet att köpa t.ex. amerikanska REITs i ett läge centralbanksräntor är rekordlåga och dollarn rekorddyr (om man nu ska ge råd alls).

      Radera
    3. Ja, du har rätt, jag kollade upp lite och fler länder nu har REITS. Tycker det säger en del om den framgångsrika bolagsform faktiskt. De är speciellt fördelaktiga för personer som svärfar tycker jag.
      I att det sägs att REITS, som andra hög utdelande aktier beter sig negativt när räntan går upp, kanske nu är inte det rätta läge. Å andra sidan så har det känts så i flera år nu när man trodde att räntan inte kunde går lägre. Tänk även att vi inte får del av skatteavdrag som amerikanerna får, och eftersom de är utländska och skatt är nu noll i ISK, har vi inget att dra av utländsk skatt från.
      Men vad skulle du rekommendera i nu läge till svärfar nu annars? Jag hittar inget förutom Teliasonera :/.

      Radera
    4. Jag har tyvärr inga bra råd i nuläget om vad som bör köpas. Bara råd om att man ska vara försiktig med det som snabbt blivit populärt. Jag trillar själv dit ibland och fascineras lätt av nya saker/ideer så att tänka sig att man eventuellt ska sticka ut hakan och ge rådet till någon annan skapar en extra mental "spärr".

      Radera
  2. Det finns ett antal ETF:er med enbart REIT-bolag om man vill undvika exponering mot ett enda bolag men ändå inte stå utanför.
    //V-a

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja en kombination av t.ex. VNQ och VNQI ger en väldigt bred exponering både mot amerikanska och icke-amerikanska REITs.

      Radera
  3. Vad sägs om Kanadensiska REIT tex Cominar som inte sänkt utdelningen på hur länge som helst dock har inte utdelningstillväxten varit toppen men med över 7,5% utdelning som startpunkt när man köper Kanadas tredje största REIT känns det bra.. Dream Office Reit kan man köpa med 8,5% utdelning samma där dåligt med höjningar men iaf ingen sänkning... Amerikanska REIT håller jag med att de blivit för dyra...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för tipset!

      Radera
  4. REITs med defensiv verksamhet, långa kontrakt och ok skuldsättning tycker jag man både kan köpa och rekommendera till svärfar. Den jag hittat är Northwest Healthcare REIT (NWH.UN). Dubbla direktavkastningen mot t.ex. Realty Income men inte alls dubbla risken. Vad tror du om den? För dålig utdelningshistorik för din smak?

    Väljer den i första hand och sen ligger nog HPC närmast köp för min del.

    SvaraRadera
    Svar
    1. NWH ser jätteintressant ut och jag förstår intresset. P/FFO ca 9, låg relativ skuldsättning med det mesta i bunden ränta m.m. HCP är i liknade sits, men med en något högre prislapp. I gengäld så har man ju presterat årliga höjningar.

      Radera
    2. Precis, ska kolla närmare på HCP också. Inte läst in mig helt men har inte de en risk i form av en hyresgäst står för 29 procent av intäkterna? Men de är intressanta håller med!

      http://seekingalpha.com/article/2905136-hcp-inc-slides-on-woes-related-to-its-top-tenant

      Radera
    3. Tack för länken!

      Radera
  5. Kan kanske var värt att påpeka att det handlar inte bara om att göra något inköp av ditten eller datten. Minst lika viktigt är att ha en metodik för att bevaka en investering i låt oss säga Kanada. Hur många av läsarna vet vad Kanadas premiärminister heter? Själv har jag investerat i Ratos preffaktie ger lite över 5% i direktavkastning inget stort åtagande för Ratos. Måste betraktas som rätt säker.

    Jag investerar då i Sverige, och i ett bolag som ganska många i bloggosfären har rätt bra koll på. Många har faktiskt också investerat i bolag. Spartacus inlägg när fru Campell sänkte utdelningen är en humoristisk höjdpunkt. Det finns med andra ord ingen anledning att böka runt för någon eller några procent på marginalen. Allra helst inte på andra sidan Atlanten.
    Med vänlig hälsning
    Lars

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tycker att företag på andra sidan av Atlanten tar sina utdelningar mycket mer seriös än här. De men historik av att delar ut vill gärna inte bryta den trovärdigheten.

      Radera
    2. H&M är svenskt men har inte så stor del av intäkterna från Sverige utan är globala. Och hur många av de ländernas premiärministrar kan man? :-) Nej, jag tror man visst kan ha tillräckligt koll på Kanadensiska bolag (som också är internationella) även jämfört med H&M.

      Tar man Ratos som exempel så måste man ju ha koll på norska oljeservicesektorn och det är inte helt lätt heller?

      Sorry för kapandet av tråden men det här är intressanta frågor. Och Lars har verkligen sina poänger men jag håller inte med helt och fullt i den här frågan.

      Radera
  6. Jag investerar främst i Sverige men jag har innehav på andra sidan pölen. Informationen man kan få är snabbare om man inte köper något okänt ex använder jag seeking alpha appen i mobilen och får på så sätt snabbt upp info och nyheter om mina innehav. Tom så att de transkriberar earnings vall conference från så små bolag som northern property reit som är mitt tredje innehav i reit sektorn i Kanada.. Har cominar, dream och npr. För amerikanska innehav finns det hur mycket som helst att läsa.. Annars är Ratos portföljens största innehav och det tillsammans med andra svenska investmentbolag utgör ca 35-40% av totala portföljen.. Har lite för mycket reit i portföljen nu så det blir väl inte några nya sådana inköp framöver orsaken till att det blivit mycket är det höga courtaget för att handla i Kanada.. Jag ville ha 3innehav för att få diversifieringen..

    SvaraRadera