Amerikanska banker, Atrium Ljungberg och paralleller till 2007-2008

De amerikanska bankerna startade igång rapportsäsongen igår. Banker så som Citigroup, JP Morgan, Wells Fargo och Bank of America. En snabbtitt indikerar att visst har aktivitet dragits ned. Mindre inkomster från t.ex. IP och affärstransaktioner men också att man gynnats av högre ränteinkomster. Den amerikanska konsumenten verkar fortfarande shoppa på för fullt, medan bolånemarknaden dämpats i och med de högre räntorna.

Kommer vi se något liknande i Sverige? I Sverige har konsumenten ett tuffare läge. Finns många som inte är i arbete, samtidigt som vissa branscher behöver arbetskraft. Ett stort strukturellt fel. Vänster och höger kan tvista om orsakerna, men faktum kvarstår. Vi har också en inflation driven av urholkad krona och höjda energipriser. Folk har sett tillgångsinflation och glatt belånat sig fast köpkraften i sig inte ökat. Som sagt. Det ser tuffare ut i Sverige om lågkonjunkturen står runt hörnet.

Som första fastighetsbolag kom Atrium Ljungberg med sin rapport. Bolaget har fokus på kontor och handel i Stockholmsområdet.

Som väntat hade snitträntan stigit. 2,1 % ligger den på nu men belåningsgraden ligger kvar på ca 41 %.

Man skriver ”Vid inledningen av året var Riksbankens styrränta 0 % och efter några snabba höjningar uppgår den nu till 1,75 %. Riksbanken själva prognostiserar en styrränta om 2,5 % i början av 2023.” men också om att räntemarknaden prisar in högre ränta än så och en lågkonjunktur 2023.

Substansvärdet på fastigheterna steg ändå. Trots ändrade direktavkastningskrav. Anledningen stigande hyror.

Bortser man från värdeförändringar så kom resultatet ned något. På dagens kurs handlas därmed Atrium Ljungberg på ca 14 gånger förvaltningsresultatet, en direktavkastning på 3,9 % och till halva ”substansen”.Atrium Ljungberg brukar anses som ett kvalitetsbolag med fina fastigheter därav multipeln.

Vill man dra paralleller till 2007-2009 så var det så att det gick nedför kursmässigt även under 2007 sedan blev det rejält billigt under urblåsningen 2008. Som brukligt var det ganska höga värderingar 2006 och inledningen av 2007. Ett bolag som Atrium Ljungberg handlades till en bra ”premie” under 2006 likt många av våra fastighetsbolag gjort under 2021. Alltid lätt att säga i efterhand men historien visar att man ska alltid vara lite mindre ”aggressiv” med sina köp under goda tider. De sämsta affärerna görs nämligen då. Trots att känslan är det motsatta.

Hur som helst. Under 2007 trendade kursen ned ca 45 % och man kunde plocka upp bolaget till ”rabatt”. Inga större ränterörerelser för bolaget i sig. Snitträntan låg 2007 på 4,6 %.

Hösten 2008 kom sedan som många redan vet en rejäl urblåsning som sedan snabbt korrigerade sig, men där ett tag så kunde man plocka upp bolaget ytterligare ca 40 % ned.

Hur parerade bolaget 2008 då? Ja man tuggade på. Snittränta på 4,7 %. Belåningsgrad på ca 44 %. Man fick se sitt förvaltningsresultat sjunka ca 10 % under denna ”dramatiska” tid, men för övrigt så rörde det sig bra mycket mer i kurserna än de egentliga verksamheterna. 2009 redovisade man 25 % högre förvaltningsresultat. Marknaden lugnade ned sig och bolaget handlades åter på helt ok nivåer ett tag. Sedan tog det fart 2010 och framåt. 2015 och 2016 var det tämligen dyrt igen. O.s.v. o.s.v.

Omöjligt att veta framtiden, men hjulet går i likartat spår hela tiden. 2007-2009 fick man mer för pengarna än under 2006 och 2016. Blir det inte värre än så här så har du i alla fall plockat upp en del aktier till bra pris, förhoppningsvis. Blir det en urblåsning framöver a la 2008 så har du chansen till riktigt bra affärer. Hur du ska agera i olika scenarion ska du ha tänkt ut innan. Inte under. 

Sedan gammalt brukar det gälla att desto kraftigare rörelser desto kortare långvarighet. Därav är det bra för en nybliven nettosparare att det långsamt blir billigare och billigare. Chansen är större att ackumulera mer då för sitt sparande. Än då det svänger väldigt, väldigt fort. Så misströsta ej. Har man redan en större portfölj slår det inte på samma sätt, men i regel har man då mer is i magen i och med den större erfarenheten.I regel har man mer klart för sig hur man agerar vid olika situationer och det blir inte samma stress.Undantag finns. Främst om man tagit mycket risk och nyttjat mycket belåning på "toppen".

Ser fram emot rapportperioden

Ser fram emot rapportperioden som börjar snart. Fallande aktiekurser under H1 har enligt konsensus berott på att det ska komma sämre tider under H2.  Det ska som sagt bli intressant att se utfallet nu när H2 pågått ett tag och Q3 rapporterna ska redovisas.

Börsen är framåtblickande, men man ska också komma ihåg att det sällan blir så bra som man prisar in i goda tider. Ej heller så mörkt som man prisar in i dåliga. Priser svänger mycket mer än affärsverksamheter. Sedan kan man aldrig gissa toppar och bottnar. Hur ofta man än kan läsa om det att man gör bäst affärer i dåliga tider och vice versa så klarar väldigt få av att just köpa i dåliga tider och avvakta köp i bra.

Typiskt för dåliga tider är förväntan om än sämre tider och därav följande lägre kurser. Det är som ett mantra. Man förväntar sig alltid lägre kurser i den nära framtiden i en sjunkande marknad. Än en gång. Det går inte pricka botten. Det går säga i efterhand var botten var men inte under själva rörelsen.

Jag själv har heller ingen aning. Dock är jag tämligen övertygad om att varje krona investerad nu har goda chanser att vara mer värda på några års sikt. Jag lägger med större lust och iver in pengar i aktier nu. I välkända bolag. Än vad jag gjorde för något år sedan då jag dessutom fick leta efter intressanta investeringscase och därmed, medvetet eller omedvetet, gick ut på riskskalan.

2022 är ett köpeår. Se det som att det är tid att så. Sedan kan man inte veta på kort sikt hur vädret blir, men att jordmånen är lämplig nu. Det står klart. Jordmånen kanske fortsätter vara lämplig in på 2023. Ingen aning, men då är det bara att som nettosparare fortsätta så i myllan.

Över till lite makro.

Inflationen ligger tydligen på 9,7 % och i USA 8,2 %. Det mesta tyder på ytterligare räntehöjningar både här och i USA. Amerikansk dollar stärks på den förväntan och i Sverige där vi har tämligen skuldsatta hushåll är kanske Mr Market mer osäker på hur svensk ekonomi kan hantera det.  

Själv ser jag gärna att vi återgår till en mer normal ränta i Sverige för att få bort felaktiga incitament i systemet. Normal enligt mig är när räntan ligger i nivå med vad man har som mål för inflationen. Tidigare har vi pumpat ut pengar och stimulanser, men istället för att bygga nödvändig infrastruktur och få folk i arbete så har de pengarna istället gått till att skapa en tillgångsinflation. Svensk medelklass har känt sig rikare, men egentligen har ekonomin inte blivit starkare. Köpkraften har bara urholkats år efter år efter år.  Tämligen osunt i en ekonomi.

Billiga pengar skapar helt enkelt felaktiga incitament.

Den egna tolkningen är också att det som driver inflationen här är just energipriserna och det urholkade värdet på kronan då allt blir dyrare och dyrare att importera. Vi lever trots allt i en väldigt importberoende-ekonomi.  Lycka till att odla eller transportera mat till våra städer utan diesel…

Det är frågor som på sikt kan lösas med hjälp av nödvändiga politiska beslut. Gällande det så får vi se om det blir någon regeringsbildning den närmaste veckan eller ej.

Åter till börsen. Det har väl varit en tämligen sidåtgående rörelse ända sedan februari-raset om man bortser från tre ”gupp” mars, maj och augusti. Sedan har olika sektorer gått lite olika i relation till det.Så vi har haft aptitligare priser under ca 9 månader nu. Jag väntar fortfarande på ”signalen” där 7 av 10 på bevakningslistan är ”gröna” vilket indikerar att ytterligare en påse extra pengar ska sättas i arbete. Kanske kommer den. Kanske inte. Vi får se. 18 månaders nedåtgående börstrend är inte ovanligt så det finns fortfarande hopp om att fler dysterheter ska prisas in innan Mr Market börjar se ljusare på saker och ting.

Belåning, fastighetsbolag och Lundberg

Belåning kan vara ett aber. I uppgång, med belåning, ser man ofta ut som ett geni men då och då vänder utvecklingen och har man inte koll på risknivån så kan man tvingas till dåliga affärer.

Att man inte kunde förutse är ingen ursäkt för man kan mycket väl förutse att efter perioder av eufori så kommer tider av deppighet. Det händer om och om igen. Det är bara att man kan inte förutse när i tid det sker. Eller hur stora svängningarna blir. Men ATT det sker om och om igen. Det kan ingen undgå. Likväl att de ibland kan bli brutala.

Därför är det enklaste att helt enkelt hålla en risknivå och strategi som man är bekväm med genom alla olika cykler.

I närtid har Rutger Arnhult tvingats sälja Castellum-aktier till Roger Akelius p,g,a, belåning. 115 kr/aktie var prislappen. Arnhult storsålde alltså aktier till priset ca 8 gånger förvaltningsresultatet. Det var ingen frivillig affär…

På andra sidan bordet, Akelius, som även om man inte vet om priset ska gå upp eller ner nu ser att man får mycket för pengarna. Köper Castellum för ca 8 gånger förvaltningsresultatet. Köper för under halva bokförda värdena. Det ska mycket, mycket till att det på sikt inte ska bli en bra affär. Även om man naturligtvis inte kan veta huruvida aktier ska ytterligare ner i pris eller ej de närmsta månaderna.

Tyvärr fick vi en börsstuds i veckan så mina förbestämda nivå för att slänga in penga-batch nr 2 kom inte. Inte än i alla fall. Det får fortsätta att veckoköpas för det fortlöpande sparandet så länge. Det är jag glad för.

Jag vet att det lär komma tider av eurofori framöver också. Om 2025, 2027 eller 2030 kommer vara exceptionella år vet jag ej, men de kommer. Det vet jag. Då gäller det att hålla planen att minska på köpandet. Man får nämligen mindre för varje investerad krona då. Så bästa sättet då är att tajta till pengakranen då. Inte ösa in, plus belåna sig.

Korgen av fastighetsbolag består. Finns ingen belåning på den som tvingat mig sälja något. Ska till mer nedgång för att jag ska belåna värdepapper. Det gör man (eventuellt om man har den ansatsen) när risken är minst och uppgångspotentialen som störst. Inte på toppen på börscyklerna.

Under corona-kraschen köptes en blandad kompott av fastighetsbolag. En del såldes sedan efter uppgång. Under 2022 har jag köpt mer i befintliga innehav samt även tagit in Balder igen. Eftersom jag tänker i positionsstorlekar så öser jag ej heller in pengar i innehav bara för att de sjunker i pris. När jag uppnått förutbestämd storlek på ”insatsen” så köper jag inte mer.

Det har gjort att jag tidigare under året slog i taket på SBB. Man kan tänka att SBB torde vara en sur investering för portföljen och ja delvis. Naturligtvis är det alltid rätt att sälja på toppen, men å andra sidan så köptes det inte när det ansågs dyrt. Eftersom risknivån varit högre så har positionen varit liten. Det är mitt sätt att hantera risk. Positionsstorlekar efter bedömd risknivå och vara aktsam på pris.

Castellum kan jag vikta tyngre (m.a.o. risken anses lägre), men även här slås snart i taket på ”insatsen”.  Platzer har jag lite köputrymme kvar i. Mest köputrymme kvar har jag i Balder. Av naturliga skäl då det startade från noll denna vända.

I gråzonen har vi även Lundberg som har en stor mängd fastigheter. Hufvudstaden samt den noterade delen utgör ca 1/3 av Lundbergs innehav. Sedan har du 17 % Industrivärden (gjorde nyligen inlägg om Industrivärden) 16 % erkänt dukiga Indutrade samt därtill skog m.m. via Holmen 22 %. Lundberg är liksom Investor en no-brainer att köpa så fort innehaven är rimligt värderade och man får en del rabatt på det hela. Det får man nu. Risknivån på Lundberg anser jag som låg. Vilket ger att positionsstorleken kan vara hög. Inga 10 dubblingar lär ske på kort tid, men låg risknivå och tiden får ha sin gång.

För noterings skull får man Lundberg nu till ca 7 % rabatt och Balder till ca 7 gånger förvaltningsresultatet.